控制房价先要控制好资金和土地两个源头

从今年春夏季节开始的新一轮房价暴涨，终于引发了一波最为严厉的调控政策的出台。前不久一些热点城市的地方政府密集出台的限购限贷政策，已经对房价的上升形成了巨大的压力，使原来“不可一世”的房价上升势头终于低下了头颅。国家统计局不久前公布的今年9月份全国70城市房价统计情况表明，严厉的调控措施已经使房市降温。

但是，这并不意味着房价调控已经大功告成，实际上，目前出台的限购限贷措施虽然很严厉，但究其实质，它们是将行政力量强加于市场之上，虽然能够收到短平快的奇效，但长期来看，原来聚集在市场中的庞大的购买力量仍然存在，只要未来调控措施稍有松动，随着这部分目前受到遏制的购买力被释放，随着它们进入市场，房价再度出现大幅度上涨是个大概率事件。因此，要让调控收到实效，还需要出台更稳、更准的措施。日前，上海证交所和北京市规土委出台的两个文件，将调控施力方向伸展到资金和土地这两个前端，这些措施对未来我国房地产市场进一步调控的方向很有启发意义。

上海证交所日前向债券承销商发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，要求房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定债券募集规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

本轮房价的急剧上涨，很多程度上是由资金杠杆所推动。为了推动经济复苏，央行在过往两年里曾经多次降准降息，期望以此向经营困难的中小微企业给予金融支持。但是，由于我国货币流通管道尚存在梗阻，信贷资金进入中小微企业并不顺畅，大量从银行释放出来的资金流入了房地产公司和产能过剩企业，使得房价上升有了雄厚的物质基础，去年以来一些地方出现的“”，有好多正是由上市公司扮演了“王者角色”。为此，在本轮调控中，有关方面已经取消了楼市首付贷、抵押消费贷等房贷项目，实际上就是从源头上减轻资金杠杆在房地产市场上的作用，此次由交易所对部分企业发行债券的用途作出限制，也有助于降低资金流入房地产市场推高房价的可能性。

北京市规土委日前在就海淀区4宗地块使用权出让发布的补充公告中明确，未来这4宗地块上的商品房建成以后，其中3块的销售均价不得超过5.34万元/平方米，最高单价不得超过5.85万元/平方米，另外1块销售均价不得超过5.58万元/平方米，最高单价不得超过5.85万元/平方米。

由政府土地部门对商品房作出限价，这在国内土地拍卖中还是第一次出现，它的一个直接的效果是可以限制参与土地拍卖的企业制造“”的可能性。一段时间以来，一些企业在资金杠杆的支持下，参与竞拍土地毫不考虑未来房价的承受力，推动地价直线上升，为将来的房价登上新的高度埋下了隐患。北京市规土委对此作出限制，实际上就是消除了这种隐患。同时，这一决定也是在向政府的自我利益开刀，限制住了房价，也就限制住了地价，实际上也是减少了地方政府的财政收入，有利于改变“土地财政”的格局。

上海证交所和北京市规土委作出的这两个规定，将控制房价的调控措施伸展到了资金和土地这两个前端，对于控制房价能够发挥出重要作用。控制房价，先要控制好资金和土地两个源头，只有这样，房价的上涨才能失去支撑。当然，就目前来说，这两个部门作出的决定所针对的范围比较有限，因此能够在整个房地产市场上发生的影响也比较有限，这就需要相关部门及时跟踪这两个决定对相关领域所能产生的效果，总结其中的经验，向全行业推广，使政府对房价的控制能够更有效地推进，并达到预期的效果。

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