“去地产化”的同时却加快拿地 万科在盘算什么？

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近期万科动作不断，先后投资文化、医疗、物流行业。最近，又以14.6亿港元收购了合和公路基建9.9%的股权吗，该公司主要收入来源于高速公路收费。有趣的是，万科同时还是加快拿地，6月份新增权益建筑面积远超前5个月单月数据。“去地产化”的同时，万科却在加快拿地。

高杠杆、高周转一直是国内房地产公司主要开发模式，然而万科却反其道行之，拿出大笔资金投资一个收息股。

7月26日，有消息称，万科向香港联交所递交一份公告，其于7月20日耗资14.6亿港元收购合和公路基建股份3.051亿元，占标的公司总股本的9.90%。每股价格为4.80港元，较合和公路基建停牌前4.64港元收盘价溢价3.45%。

进入2018年以来，随着信贷收紧，房地产企业资金异常紧张，部分银行甚至暂停小型房企融资。然而在这样的背景下，万科却动用宝贵的资金投资一个与公司业务关联性不大的企业，这实在是令人费解。

此外，根据6月份数据，当月万科反而加快了拿地速度，当月新增权益建筑面积465.8万平方米，远高于前5个月数据。也就是说，万科一边在“去地产化”，一边还在加快拿地。

万科“去地产化”？

据悉，合和公路基建是港股标准的收息股，其主要在广东兴建和经营高速公路基建项目，目前经营两条收费公路，分别为广深高速，广珠西线高速一期、二期和三期。合和公路基建拥有这两条高速50%的股权，其中，广深高速收益比例为45%。

坐拥珠三角东岸、西岸两条大动脉，合和公路基建可谓躺着挣钱。广深高速2017年为上市公司贡献净利润5.59亿元，目前剩余9年收费年限。广珠西线高速则贡献净利润1.07亿元，一期、二期和三期剩余收费年限分别为15年、18年和20年。

可以看出，合和公路基建主要收入来源于广深高速。万科此次入股该上市公司，相当于间接入股广深高速。

根据合和公路基建2017年年报显示，公司净利润6.32亿元，同比增长21.35%。考虑到上市公司主要依赖高速公路收费，净利润高速成长空间不大。

一般来说，保守型投资者喜欢投资高速、水电、机场等现金流状况较好的企业，尽管这种类型的股票波动较小，每年却可以收获稳定的股息。从这个角度看，万科这笔投资较为保守。

或许，这便是万科“去地产化”的一部分。2018年6月29日万科股东大会上，董事长郁亮“十年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。我现在在琢磨把‘地产’这几个字都拿掉。”

郁亮话一落地，万科很快便行动起来。7月3日，华人文化宣布完成百亿元融资，领投的便是万科。

7月5日，万科又公告称，公司参与中信资本医疗定向基金。通过下属全资子公司北京万科、万科横琴医疗健康投资有限公司，与中信资本(天津)投资管理合伙企业拟共同参与投资深圳信寰泰股权投资合伙企业(有限合伙)。该基金目标规模17亿元，首期规模8.02亿元，其中北京万科认缴出资额8.01亿元，万科横琴认缴出资额100万元，中信资本(天津)认缴出资额1万元。即万科作为LP，中信资本作为GP。

7月9日，万科旗下万科物流发展有限公司宣布并购太古实业旗下太古冷链物流资产包，包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。

加上此次入股合和公路基建，一个月内万科相继布局文化传媒、医疗健康、物流和公路基建等四个行业，“去地产化”速度不可谓不快。

反而在加码地产！

虽然万科宣称不愿意冠以“地产公司”名号，公司拿地速度却在加快，销售金额也在快速增长。只不过，万科现在更愿意用别人的钱来操作房地产项目，通过联营、合营等方式参与土地开发。

根据万科6月份销售及近期新增项目情况简报显示，6月份公司实现合同销售面积449.9万平方米，合同销售金额656.3亿元，而上年同期数据分别为348.4万平方米、 491.3亿元。销售面积同比增长29.13%，销售金额同比增长33.58%。

此外，万科最近拿地也越来越激进。2018年6月，公司新增项目39个，计容积率建筑面积725万平方米，其中万科权益建筑面积465.8万平方米。

来源：环球老虎财经综合整理

2017年12月，公司新增项目为26个，计容积率建筑面积524.7万平方米，万科权益建筑面积仅为276.9万平方米。进入2018年后，万科拿地突然收缩，1-5月权益建筑面积均处于较低水准，3月份甚至跌破100万平方米关口。

直至6月份，万科拿地面积才快速反弹。有趣的是，正是在6月底，郁亮提出“不干地产”的观点。而万科当月拿地表现完全不符合“去地产化”印象，反而是突然加码地产。

或许，郁亮所宣称的“不干地产”，只是不愿意重资产运营，改为贩卖万科的品牌。对比2017年12月和2018年6月数据，万科权益建筑面积从276.9万平方米增至465.8万平方米，增长了68.22%；支付的权益价款仅从177.8亿元增至221.57亿元，增长了24.62%.

一方面这与单位面积价格有关，令一方面，也是由万科合作开发模式带来的。早在2015年年初，万科董事长郁亮就提出“小股操盘”模式。该模式源自与铁狮门的合作，特点在于企业以较低的持股比例进行项目开发，凭借管理和品牌的输出实现大量项目的运营管理，显著推动企业的规模化扩张。因此，万科通过向合作项目输出管理，输出品牌来降低自身风险，提高收益效率。

以6月份新增项目杭州临安区锦北 D-R2-19地块为例，笔者查询到该地块由杭州元德置业有限公司以6.21亿元竞得。穿透杭州元德股权结构，该公司为万科100%控股。然而在公告中，万科仅拥有50%的比例，支付权益价款仅为3.11亿元。

或许，万科是先拿下地块，再将地块权益转让给合作方，比如私募基金等，即“小股操盘”模式。从上述表格可以看出，今年以来，万科权益建筑面积占比，均未达到三分之二，3月份甚至达到47.34%。考虑到3月份也是万科拿地低谷期，上市公司似乎是预判行情不好时，便降低自身权益比例，达到规避风险的目的。

不过，这样的模式却在一定程度上把风险转嫁合作方。在项目销售顺利，这样的模式自然没有问题。一旦环境变化，销售遇到困难，如何解决与合作方的矛盾。此外，若万科与合作方签订保底收益协议，便又有“明股实债”的嫌疑。这一旦成立，万科的负债率及公司经营风险也将重新计算。