楼市调控持续升级 房地产市场的机会将在城市群

得益于过去两年供需端的两热和不断上涨的住宅改善需求，很多上市房企在上半年均取得了不错的成绩。与此同时，百亿房企持续增加，数量添加13家至144家，主流房企销售规模也均创前史新高。TOP3碧桂园、恒大、万科距离万亿规模越来越近。

《每日经济新闻》记者注意到，越来越严厉的楼市调控，以及更大规划、更深层次的限购，也让房地工业的未来具有更多不确定性。这都使得2018年很可能成为房企下半场分解的十字路口，有人向左，有人向右。

房地产市场的机会将在城市群

在因城施策的方针环境下，尽管一线城市严调控致成交规划显着缩减，但大部分二线城市，以及三四线城市的去库存方针机遇，让不少房企尝到了甜头，在调高年度成绩方针的同时，纷纷在温和的二线城市，特别是三四线城市跑马圈地、扩大土储。

值得思考的是，近两年，以棚改货币化安置为主的去库存方针无疑主导了本轮房价，特别是三四线城市房价的上涨。而在遏止房价上涨的背景下，政策进一步收紧已可意料。那么，二线城市，特别是三四线城市又能否承受房企的目标重担呢？

多位房企人士表示，在经历去库存后，三四线城市增加乏力，往后房地产市场的机会将在城市群。城市群布局将成为未来一段时间房企穿越调控周期的利器。

三四线城市掣肘房企成绩

我国指数研讨院数据显现，50家百亿房企代表2017年在一线城市拿地约1800万平方米，同比增加63%；在二线城市拿地约18000万平方米，同比增加46.7%；在三四线城市拿地面积17000万平方米，同比增加145%。土地储备中，三四线城市占比上升12个百分点至46.1%。

2017年，全国300城市土地出让金总额为40123亿元，同比增加36%，其间一线、二线、三线城市土地出让金别离为6250亿元、20596亿元、13277亿元，同比增速别离为47%、17%、75%；成交均价别离为9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比别离增加-4%、19%、56%。

多位市场分析人士以为，当时三四线城市去库存方针获得显着效果，但随之而来的是房价显着上涨。三四线城市楼市方针进一步收紧将是大概率事件，去库存方针现已接近结尾。

“当时三四线城市楼市呈现分化，一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市，将在偏紧的方针环境和信贷环境的两层效果下，楼市呈现降温。”易居研讨院研讨总监严跃进说，“房企要慎重在三四线城市高溢价拿地，要加强市场调研。”

城市群布局能否助力房企穿越周期？

在通过十几年的开展后，房地产商场向头部企业会集的趋势越来越显着。2015年千亿房企5家、2016年千亿房企12家、2017年千亿房企17家。而百强房企市场占有率，也从2015年的40%上升到2017年的56%。

在行业向龙头房企会集的趋势下，怎么不被市场筛选？大多数房企首先想到的是做大规模。

“千亿是大企业的门槛，决议了未来的拿地机遇、融资本钱、人力资源等。”中房数据研讨院院长陈晟表明。陈晟以为，未来市场将呈现3家万亿规划、20家千亿规划的房企，且前3050%。

做大规划，土地是粮食，决议着企业未来增加空间。但在市场调控趋严，走势呈现结构性分化的背景下，城市布局结构则直接决定了房企抵挡市场危险、穿越周期的能力。

我国的常住人口乡镇化率，现已从1998年的30.4%上升到2017年的58.5%，这无疑是推进房地产市场快速开展的重要引擎。

“要以城市群为主体构建大中小城市和小乡镇协调开展的乡镇格式，加速农业搬运人口市民化。”十九大陈述的内容，早已明确了我国乡镇化的路径和方向。

一个值得注意的现象是，当时房企的布局目的地，也开始拓宽到中心城市经济圈或城市群，城市群逻辑正成为部分房企出资和布局的中心。

我国指数研讨院的数据显现，无论是房地产开发出资额，仍是商品房出售面积，我国八大首要城市群都居于重要方位。

房地产开发出资额方面，201776%。其间长三角城市群占比20%、京津冀城市群占比10%、珠三角城市群占比9%，长江中游、成渝、华夏城市群均占比8%，海峡西岸城市群占比7%，山东半岛城市群占比6%。

商品房出售面积方面，201771%。其间长三角城市群占比15%、长江中游城市群占比11%，成渝、华夏城市群别离占比10%，山东半岛城市群占比8%，珠三角、海峡西岸城市群别离占比6%，京津冀城市群占比5%。

实际上，从开展规律上看，在大城市承载力趋于饱满后，工业、人口等出产要素一定会向周边乡镇搬运。跟着外溢效应的发生，中心城市与周边区县联络会加强，进而构成都市圈与城市群。而未来，都市圈或城市群，将成为农业转移人口市民化的重要区域。

我国指数研讨院以为，未来跟着我国人口总量增加放缓，城市间的人口抢夺将是一场零和博弈，人口将持续向中心城市流入，中心城市将成为人口的首要聚集地。

而人口规划，也将是带动住宅需求增加的中心要素。

我国指数研讨院陈述指出，城市群将成为下一个时期我国城市开展的干流趋势，因而，深耕城市群将成为房企最有用的布局战略。

新城控股高档副总裁欧阳捷以为，“并不是临近中心大城市的中小乡镇都能自动成为‘会员’，要害要看是否有便捷的快速交通网，一体化、均等化公共服务，以及非独占的市场格式。”

城市群已成为我国城市开展的主题形态。对房企而言，未来只有聚集中心城市群，才能穿越周期，最大限度地共享行业与城市成长红利。