香港楼市38年记:最大跌幅62% 累计涨超20倍

像股市一样，房地产市场的短期价格也是存在着巨大的波动性，难以判断又无大意义。大陆的房地产历史也不长，加之各地披露的数据也不详细，很多判断全然无法展开。

但如果我们来看其它房地产历史更久长的地方样本，拉长到更大的周期里去看，也许会有更多的心得。虽然说，已然发生的历史经验未必可映照未来，但至少可以成为重要参照。对于政策制定者也好，个人操作者也好，都有很多裨益。以史为镜，可以知兴替。

离我们最近的房地产样本是香港，关于这个奇特之城，我们多年来非常关心它1998年的崩盘以及创造出的新名词“负资产”。这个的确对大陆现在的房地产所处的高位而言，有重要的警醒，一旦房价出现大幅下挫，后果不堪设想，也许你一生的财富全部化为乌有。对个人而言，如何防范那种“灭顶之灾”落在自己脑袋上，一定是一生中至关重要的大事。

惟其如此，我们更需要看香港过去数十年的楼市风云，从中管窥更多的密码。

香港房地产历史已有近百年，经历过多轮周期。我们从1980年开始算起，凡38年，因为彼时是香港有公开可查的房地产价格电子记录的第一年——我们可在香港差饷物业估价署、香港特区政府统计处的官网上查到非常翔实的历史数据。考察这接近40年的香港房地产大周期，要比我们每天陷在政策调控里提心吊胆要更有意义。

从1980年到2018年38年间，香港房地产经历了1981-1984(跌)、1985-1997(升)、1998-2003(跌)、2004至今四轮较明显的周期(其中2008-2009有一个小幅调整，但数据上非常微小，合并计入2004至今的大牛市行情里)。再往前探，回到1960年代开始，那个20年，房价一样是一路波浪式上升的(香港人口从二战结束后的50万一路激增到1979年的500万)。

下表为香港1980-2018年7月“私人住宅售价指数”历史记录，其中2018年数据为1-7月的逐月数据。

参考这张表，分周期简述。篇幅有限，只谈价格。之前关于香港房地产，已经有过三篇文章，相关背景素材，各位可以对照印证。

1、1981-1984，累计跌3成。

1984年为香港房价过去38年来的第一个低点——当年香港私人住宅售价指数从1981年的峰值24.4逐年下跌到1984年的17.2，随后展开波澜壮阔的13年大牛市。

考究原因，1980年代初世界经济因石油危机发生整体性衰退(“滞胀时代”)，以及当时中英展开关于香港回归的谈判(政治性因素)，都对香港房地产的前景产生了严重冲击。

这一次的调整还是比较惨烈的，从最高点到最低点，累计跌幅达到了29.5%。

2、1985年-1997年，13年大牛市，涨8.5倍。

1985年开始，香港房价开始录得上升——原因一是中国关于香港制度50年不变的表态，二是香港推行了联系汇率制。此后香港房地产展开了狂涨行情，期间有7个年份涨幅超过20%，其间又有3个年份涨幅超过36%(全部出现在1990年代——1991年涨幅36.4%、1992年再涨39.4%、1997年涨幅39.5%)。

只有1995年比1994年下跌了，跌幅不到7%——这个是因为1994年香港通过加息打击房地产投机炒作所致，但很短期利率又下行。

到1997年的大崩盘前夜，香港私人住宅售价指数升至高峰163.1，对比1984年的低点，13年累计涨幅为8.48倍。

1986年，香港房价第一次“破万”——港岛70-99.9平米的C户型均价为9760港币/平米(C户型是香港的主流户型)。到1997年，第一次到“10万+”，港岛C户型均价为104021港币/平米，涨9.7倍。“千尺”以上户型涨的更多，新界160平米以上的E户型从1986年的6534港币/平米涨到了1997年的80549港币/平米，涨11倍多。

考究这轮大牛市原因，多重因素。一是国际大环境和平稳定;二是中英联合声明给香港人吃下了定心丸，其中还有一点，中国要求港英政府过渡期内年度卖地不得超过50万平米(担心英国把地卖光了)，大大加剧了香港的土地短缺预期;另外，利率因素也极为重要，推行了联系汇率制之后，香港整个这13年房地产大牛市，基本都处于“超长期的负利率时代”，大大加剧了居民投资房地产的热情。

3、1998-2003年，崩盘跌逾60%，调整6年。

受亚洲金融风暴和董建华“八万五”计划双重冲击，香港房地产在1998年一年便录得大幅下跌28.2%，随后逐年下跌，一路跌到2003年最低谷SARS期间，私人住宅售价指数录得最低61.6，6年间累计跌幅为62.2%。跌回1991年的水平(61.1)，也即是说，从1992年之后买的房子都亏了。

这一段故事是我们耳熟能详的了，惨不忍睹，10万多套房子沦为“负资产”，涉及金额1650亿港币，坏账360亿，数十万人大游行，是为大崩盘。这个崩盘一是跌幅巨大，灾难深重;二是调整时间长，达6年之久;三是直接促使香港政府的房地产政策大转向，影响了香港的未来——“八万五”破产、“孙九招”出世(2002年)。

同样以刚才港岛的C户型对比，2003年低谷期价格变为40375港币/平米，还不到1997年高峰期的4成，跌去了61.2%。而新界的千尺E户型跌到了34461港币/平米，仅相当于1997年高峰期时的43%，跌去了57%。

这段历史有太多值得讲述的方面，对个人来说，尽管历史的硝烟终会散尽，经济下跌终会翻头上涨，但人生韶华难再，毕生财富也许就这么付诸东流，再无翻身之望了。所以，如果说香港1998年大崩盘教会我们什么功课，那便是：永远要把防风险放在第一位。

但如果磨灭个人，只看整体市场运行，放到大历史里去观照，我们依然可以说：无论是往前看还是往后看，香港的崩盘依然不用那么恐惧。往前看，香港在1997年之前的13年里涨了8倍多，自1960年代以来更是涨了不知多少倍。往后看，香港随后又绝地反弹再创新高，当年亏钱的又全部翻倍赚了回来。短期的大幅上涨，随之而来往往伴随着大幅下跌，但放到长周期的历史里，你会发现，它们都被平滑了。

4、2004年至今，14年再涨超4.4倍。

2004年起，香港房地产谷底反弹，当年私人住宅售价指数录得78.0，随后，再一次展开逐年大涨直至今日的大牛市行情。即便是辣招、双辣招、港人港地，以及现时林郑之“空置税讨论”等等，都没能阻挡这一势头。

2011年，香港私人住宅售价第一次实现了对1997年高峰期的反超，当年指数为182.1，比2010年的150.9大升20.7%。

截至2017年，香港私人住宅售价指数刷新为333.9，与2003年低谷期相比，14年间涨幅为4.42倍，并且这个势头到现在还未停止。与1997年的上一个高峰期相比，又涨了1.05倍。

这14年里，只有2016年出现了-3.6%的下跌，其它任何一年，即便是2008全球金融危机期间，香港房价也照样录得了微微上升，没有跌价。其间，有3个年份涨幅超过20%(2004年26.6%，2010年24.4%，2011年20.7%)。

看这张图，想必在2003年的时候，没有人会认为以后香港的房价还会再创新高吧。但是事后证明，有些城市的房价，总会不断的震荡创新高。香港1998-2003年的下跌，在随后的周期里，又被平滑了。

但有一点要指出，在2004至今的大波浪里，香港房地产呈现出非常鲜明的一个特征：住宅价格涨得最慢，工业大楼第一，商铺第二，写字楼第三。相比于2003年时，这四类物业之间的价差拉得越来越大。

进入2018年，已经披露数据的前7个月，香港住宅价格依然是在逐月上升。7月，香港私人住宅售价指数升到393.5，港岛160平米+的E户型历史上第一次突破了30万港币/平米。

以上是香港过去这38年的房价波动简况，为方便大家对照，再总结一下。

如果按年计算，以2017年指数(333.9)对比最初1984年的低点(17.2)、1997年上一波峰值(163.1)、2003年的上一波谷底(61.6)。过去的近40年，香港房地产价格累计分别上涨了：18.41倍、1.05倍、4.42倍。

如果以2018年7月的高点计算，对应1984年、1997年、2003年，累计涨幅分别为：21.88倍、1.41倍、5.4倍。

而归到区域，我们以港岛最大户型——160平米以上的E户型——为代表，梳理过去数十年香港这个最核心区域的住宅价格演变，这是港人眼中的千尺豪宅，数十年来都是最昂贵的房型。

1984年第三季度，港岛E户型价格跌至38年来最低点7541港币/平米。

1997年涨至最高峰135544港币/平米，13年时间涨了10.2倍。随后一路下跌，跌到2002年的低谷期65725港币/平米，跌幅为51.5%，腰斩。

2003年6月最低点出现，54339港币/平米。

2005年突破10万+(115358港币/平米)。2007年涨到150718港币/平米，反超1997年峰值。

2010年突破20万+(207171港币/平米)。2017年突破25万+(251606港币/平米)。

2018年7月突破30万+(327537港币/平米)。

算最大涨幅，从1984年第三季度到2018年7月，港岛豪宅接近40年来最大涨幅超过40倍。

那么到了今天，香港发展了那么多年，城市化也早已完成，它的房地产发展及治理成效是什么样的?

值得分享的大数据看几点就好了。

1、香港的住房自有率很低。截至2018年第二季度，香港家庭户接近257万户，人口接近745万人，家庭住房自有率是48.9%，其中，私人商品房屋的自有率只有34.6%(和深圳基本一样)。SARS以来，香港的住房自有率是在走低的，从当时的大约53%慢慢下降到今天的50%以下。这意味着，很多港人想买一套房的欲望是很强大的。

2、香港的土地开发率很低，住宅更低。香港的土地开发率现在大约是24%，住宅占全部土地的比重不到7%(深圳现在住宅用地大约超过10%，也没好到哪儿去)。这个导致了香港的平均人口密度虽然不高，但有些区域如观塘者已经接近6万人/平方公里。看一个城市的房地产，有时候可能根本不需要看GDP什么的。

3、截至2016年，香港有超过65%的买房人没有处于无贷款状态。据我之前了解到的数据，2017年这个数字上升到超过70%。这意味着香港人的财务状况要比我们想象的好。

总之，梳理着近40年的房价走势，可以总结出几点：

1、在长周期里，好城市的房价的确是大涨小跌、长涨短跌、易涨难跌。香港在过去38年里，上涨的年份是26个年头，下跌的年份12个年头，前者是后者的两倍。最大的跌幅虽然超过60%，但最大的涨幅却达到848%，后者是前者的14倍。

2、再好的城市房价也有可能出现大跌，但如果是好城市，往往它跌了还会爬起来再创新高。香港发生的大跌的确教训惨痛，这个提醒我们，再好的城市你要去买入，也需要考虑市场有没有到“好价格”，短期巨大的波动是必须要规避的。但反过来说，如果是好的城市，放到更长的时间长河里，我们能观察到，它的房价确实会震荡创新高，曾经出现的大跌也随着时间的流逝，而逐渐稀释在不断的上涨里。

3、大牛市行情也都会有波动，但大崩盘往往和巨大的外部冲击有关。从香港看，持续上涨的年份里，也都有某个甚至某些年份不涨甚至下跌，都很正常。但是1981-1984、1998-2003两次比较剧烈的下跌，都有黑天鹅事件或者灰犀牛，要么是宏观经济环境剧变，要么是重大政治危机。比如前一轮出现了滞胀+中英谈判，后一轮出现了亚洲金融风暴(持续的加息或者减息，也是一个重要的观察指标)。这是一条很重要的历史经验。但在2007-2008，香港没有跟随美国出现大跌，这个也许和内地较为雄厚的市场支撑有关。

4、香港住宅价格的涨幅在亚洲金融风暴前后出现了不同特征。金融风暴之前有过13年的大牛市，金融危机之后也有一个更长的牛市，但前一个涨幅巨大(3个年份单年涨幅超过36%)，后一个涨幅偏温和(3个年份单年涨幅超过20%)。而且，在金融风暴之后，住宅价格上涨幅度逐渐落后于工业、商铺、写字楼，这是和金融风暴之前很不同的地方。这个背后的因素，应该是和人口增长、财富集中度以及房价基数水平有关，对于内地的超一线城市有较为直接的参照意义。

5、行政干预为什么都不太成功?不谈“八万五”，香港在2010年之后推出了一系列以增加交易成本为核心的辣招、双辣招，现在又在研讨征收空置税。但作用都不大，普通人买房子的痛苦程度日甚一日。这个背后最核心的问题，是我们要重点解剖的——人地矛盾，这个指标对现今理解内地一线城市的房地产非常有意义。而这个背后真正要溯源的，是土地规管政策，是理解房地产长期走势的一把钥匙。

6、在香港拥有一套房子(以及房子下面的那一点土地)，对普通人来说，从来都是：非常想、非常难。不知道未来的技术条件会变成什么样子，但过去百多年过去，这是个事实，不容易改变。土地总是有限的，这也注定了，香港或者类似香港的国际大城市的房地产问题，永远都不太可能全部交给市场来解决。