万科只说三个字 这些城市的房价结局已经注定

拔枪的刹那，生死已定!

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我听过一个段子，东北大哥在约架的时候，有一种情况是用刀背砍对方两刀，然后故意把刀甩飞，等去捡刀的时候，对方就默契的闪人。这样，面子也有了，事情也解决了。

我很欣赏这种幽默的具有中国智慧的处理方式。

比起东北大哥，欧洲人才是真的民风彪悍。

在西方，决斗曾经成为主流的判决方式，延续了一千多年。而在武器选择上，最刺激的，就是枪战。

具体程序是，决斗双方各持上好膛的手枪，背对站立，向前走一定步数，最后转身射击。一般来说，双方仇恨结的越大，走的步数越少——距离的贴近意味着子弹击中的概率更高，也更容易出人命。

枪手之间的决斗，看谁对形势判断更加迅捷敏锐。

而高手之间的对决，在拔枪刹那，即使子弹尚未出膛，生死就已经注定。

这种人生看淡，不服就干的过激行为，我们坚决鄙视。

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最近，很多中小房企朋友跟我交流，我透着手机屏幕都能感受到他们的焦虑和压力。他们即将面对的，就是子弹已经上膛的惊险生死战。

而万科在秋季例会上的一句口号，更是刺激到他们紧绷的神经。

看到这三个字，我强烈感受到，接下来一些城市楼市会明显的转冷。冷到，可能连房企巨头万科都要“活不下去”了。

我想看看，万科到底做了什么，导致他这么惨。我找了一些数据分析，但最后的思考结果，让我自己都大吃一惊。

今年上半年，万科2018年上半年实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%;归属上市公司股东净利润达91.2亿元，同比增长24.9%。

也就是说，实际的利润钱远远少于赚到的钱。

更直观的对比是，2018年上半年恒大的净利润同比是120%，碧桂园是80%。万科的净利润增长，被恒、碧远远甩在身后。

表面上看，万科确实一副心灰意冷的样子，就像郁亮说的那样，要“放弃房地产"，坚定不移的转型了。

但实际上却没那么简单。

再来看，万科上半年的净负债率为32.7%，而2017年年底是8.8%，增长了23.9%。

原因居然是万科在加大杠杆拿地。上半年，万科拿地金额同比增长20.9%，拿地面积也同比增长76.14%。

一边加杠杆买买买，一边哭着说活不下去了。这像不像我们那些高中学习特别好的同学，每次考试都要唉声叹气的说没考好，结果又是年级第一?

你是同情他们，还是想打他们?

3

所以，万科说“活下去”，只是一场苦情戏罢了。

暂且不提财务出身的郁亮本身就是融资高手，万科背后站的可是深铁集团，更不必说，深铁背后又是谁了。

去年，许家印为解万科股权之争，狂砸了超过200亿的资金入股万科，又甘愿低价转让股份给深铁，白白赔了70亿不吭声。这是多么强大的背后运筹?

再看现金流，虽然不比恒大和碧桂园，但万科也有将近1600亿的货币资金，如果这些钱都活不下去，那其他房企岂不是要准备跳楼了?

我又翻出万科10年内的一些资料。

最后得出的结论是，卖惨，是万科惯用的扮猪吃老虎的套路。

简单举两个例子。

2008年，王石说“楼市拐点已成事实”。同年，北京万科中粮假日风景项目打出“一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的优惠。”

2014年，王石说“楼市买了就赚时代结束”，郁亮说“楼市进入白银时代”，同年，全国各地万科楼盘打折出售，万科加速扩张。

所以，你发现了没?万科的逻辑是：

当楼市冬季到来，万科会提前采用“卖惨”营销，通过打价格战对其他房地产企业造成一种挤压。

先快速出货，拿钱抢跑，等后知后觉的小房企熬不住了，再吞并收购，做大做强。

所以表面上看，是万科卖惨的戏码。

其实，当楼市真正步入寒冬，活下去的一定是万科，死掉的，是被万科吞并的小房企。

这才是真正的决斗。拔枪的刹那，生死已定。

未来，大房企会把小房企吞的渣都不剩。

4

我想起10年前，潘石屹对王石和任志强的评价。

2008年，正值全国楼市低谷，王石说楼市拐点成为事实，而任志强却坚定的说房价还要涨。

潘石屹对这两个人怎么评价的呢?大概意思就是任志强太过乐观，潘赞同王的观点。

其实你会发现，大多数粉丝都很喜欢听任志强讲话，而房企从业者更喜欢王石。因为任志强是为数不多，敢于说真话的人，把房价走势解析的很透彻;而王石，在每次楼市拐点时，总是特别悲观，甚至劝大家不要买房，但最后的结果是万科业绩又拿了行业第一。

有人说任志强是很真实的倔老头，而王石是行业教父。

所以，如果买房的话，就听任志强的。

做企业，就看王石和万科怎么做。

任志强的观点坚持了大半辈子，基本没变化，很多粉丝不了解万科的套路，所以我要谈谈。

举个例子吧。最近，厦门(楼盘)“首开万科白鹭郡”别墅，号称腰斩的联排别墅，有多少人去看过实地情况呢?

项目如图。离岛内太远了。我又手贱的测量了下，万科白鹭郡和泰禾漳州湾，哦不，是泰禾厦门湾，大概哪个更近。结果差不多。

所以再去看看网友们的评价是，万科你哪来的自信卖的这么贵。

我并非刻意的抹黑万科，我本人是非常尊敬万科的，万科也有很多出色的产品线。但是不得不承认，这个项目的定位是有问题。我实地看过项目的粉丝说，这个项目单层户型很小，电梯全靠硬塞，偷面积一绝，刚需自然不会去，也不吸引有钱人。

所以，定位错了的项目，卖不好是正常的。更何况，实际也不是打四折那么多。只是比以前更便宜了而已——带装修改毛坯，赠送车位改为16万/个。

这样的降价营销伎俩，稍微有点常识都可以识别出来。

猫叔号的简介就是，当事情不能证真也不能证伪的时候，至少我们要有怀疑精神。就算这件事是真的，可是，以个例就能推断厦门房价腰斩或者降价四折的结论吗???

媒体喜欢吸引眼球，万科又精准的了解到媒体的需求，所以，几乎是一拍即合，万科不用营销费用，轻松卖盘，媒体又有了流量。可怜我们这些蒙在鼓里的吃瓜群众。

5

未来半年房企们会迎来惨烈的价格战。惨烈程度不亚于持枪PK。

而万科是真正的持枪高手。他曾经通过对形势的敏锐判断，多次抄底做大，我相信，这次万科也会顺利渡过难关。

我要说的，还有更深刻的一层意思。

大家都知道，万科背后是谁，所以，万科是一个极其讲政治正确的企业。万科喊着“活下去”，是喊给自己听的吗?是喊给吃瓜群众听的吗?当然不是。

万科的真正诉求到底是什么?万科自己知道，万科对着喊话的那一方也明白。

我们都知道，城市是有磁场的，越是经济发达、人口多的大城市，资金的聚集效应就越明显。那么如何把资金引入到三四线呢?这个过程类似于开闸放水，资金从高势流入低势。同时再通过限购把一线城市的闸门关掉。水只能储存到三四线楼市。

越是有价值的城市，越没有资格买。而经济差的大部分三四线，却要被恐慌的游资炒作。那么现在的情况是，一线内已经干涸了。而三四线已经漫灌。

每年的楼市调控政策，多在3月份和9月、国庆期间出台。这个阶段出现的信息，甚至包括万科的“呐喊”，都可以看作判断楼市的政策的风向标。

结合厦门的落户新政以及万科的“活下去”，你能猜到他的意思了吧。

哎，猜不到，我也帮不了你了。

如果说，目前全国最有价值购买的城市，就是一线，而三四线房价，已经站到了高岗上。万科的“活下去”也意味着，未来不会再有更多资金流入三四线，而是资金该回流到一线了。

今天上午，朋友小福跟我说，今年他要积攒很多现金，不买惠州不买佛山，甚至不买东莞，他要等机会买深圳，他说未来5年看好深圳。我很赞同。

但是我还想加上一句，我也看好北京、上海，甚至17年上涨比较早的郑州、合肥、苏州、厦门，未来5年我也看好。

已经下跌过的城市，恰恰安全系数是最高的。

这些城市，未来一年，刚需可以做好抄底的准备。

从投资经验讲，抄底其实比逃顶容易。因为房价是有安全线的。比如比二手房更低的备案价，比如银行评估价，或者根据首付成数看，房价下跌不太可能到30%以上。

但千万不要问我，具体什么时候是真正的底。

很多人看到房价跌了10%，他想等跌20%买。

跌20%，他想等跌30%买。

市场是有底的，

但是人心的贪婪什么时候有底?