万科32亿“捡漏”环京，抄底最佳时机已经到来？

10月9日晚间,高呼“活下去”的万科宣布以32亿元的代价购得华夏幸福环京部分公司控制权,双方约定,万科日后将持有华夏幸福旗下的涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权。

公告发布后,北京万科将对华夏幸福环京的部分项目进行运作和经营管理,万科的相关负责人也在对媒体的回应中表达了对环首都经济圈楼市未来的看好。然而与之相悖的是,近日以来,环京房价出现普遍降温,尤其是,自2017年限购以来,环京“四小龙”的代表之一燕郊更是出现了房价缩水6成的情况,区域内二手房普遍腰斩,不少楼盘从最高点的3.5万/平米跌至1.5万/平米,不少小户型二手房挂牌单价1万/平米,仍无人问津。那么,万科对降温如此明显的环京楼市是怎样一种看好？

分析万科的此次入股行为时表示,手握1595.52亿现金的万科一向善于弯道超车,2008年房地产行业不景气的时候如此,2014年的时候如此,2018年又是如此。今年,万科在内部会议中提出了拐点论,并在业务布局层面提出了“收敛”和“聚焦”的观点,万科接下来将通过业务收敛聚焦最有价值的区域耕耘,而此番大手笔在环京东南片区扩张,表明在万科眼中,环京东南片区是绝对的价值上乘之地,也是对楼市未来的持续看好。

近期发布的新版北京城市总体规划明确了新的城市发展格局,明确了北京城市副中心是北京新两翼中的一翼,环境东南区域将被持续看好,而另一方面,在京津冀协同发展的战略推动下,作为中国最具政策红利的城市群之一,“环京一经济圈”内的中小城市还将继续享受北京发展的辐射效应,在人口涌入、城市规模和发展档次上更上一个台阶,享受政策红利。

易居研究院首席分析师严跃进也表达了同样的观点,他认为,燕郊等环京区域房价的大幅下降,市场需求不足是主因。2017年6月限购以来,符合资质的购房者大幅减少,导致住宅交易疲软,而公寓项目虽然不限购,但本身却属于非主流的产品,严格说来此类产品的投资价值也不大。而就东南片区的环京楼市而言,以和副中心接轨的北三县为例,区域未来城市规划较好,发展机遇还是很大的。

数据再次印证了环京其他区域市场的走低：2016年,固安全年的新房成交量是31288套,2017年是13589套,而在2018年1-8月份仅达到了3299套；廊坊2016年新房成交58206套,2017年25945套,2018年前8月仅6072套；香河2016年新房成交29566套,2017年18920套,而在2018年前8月仅成交了4818套。

不断寻找出路的环京项目,花式促销手段也是层出不穷：6万元买购房资格、免费更名、首付分期、全款分期、员工内部价等颇为吸引眼球。这是否意味着环京抄底的最佳时机已经伴随着品牌房企的入主而到来？据此,业内人士表示,环京楼市遭遇的调控过于严厉,使所有交易都陷入了停滞,开发商的资金链受到很大考验。不过,由于限购的本意是遏制投资,而并非是锁死交易,因此环京区域在年内出现政策微调也未可知,但在遏制投资需求不变的前提下,这种政策微调很可能带有新的限制条件,因此不会给环京区域带来明显的价格反弹。