房地产的黄昏

最近,伴随着万科高呼活下去,多年不见的包围售楼处又一次兴起了。

从中国房企一哥碧桂园的上饶售楼处被砸开启,国庆节,全国数十个项目的售楼部被堵了。原因很简单,房子降价了......

最近,我在研究周期,发现了一个很有意思的事情,中国房地产历史上,有三次标志性的砸售楼处,分别是2008年杭州万科被砸,2014年杭州万科又被砸,直到万科把一哥位置让给碧桂园之后,2018年被砸的轮到了碧桂园。

对比三次事件,我们会发现一个周期,每隔五年左右,中国大地上就会出现一轮房地产的低潮。

而这个房地产低潮的周期,往往前面还都伴随着一次A股重挫,07-08年从6100点跌到1600点,13-14年从2500点跌破2000点,18年则是从3500点跌到了如今的2500多点.......

从资本的角度来看,每一次资本的寒冬,都会引发房地产商的去杠杆甩货自救,低价导致了老百姓“奋起反抗”,勇砸售楼处。

而资本市场上的投资者普遍比老百姓理智,不会去砸国家机关,他们会坐到证监会,一起帮忙“出谋划策”。

14日刘士余召开投资者座谈会

而反过来看,每一次老百姓和资本对房市和股市的“奋起反抗”,又会迫使国务院开启大放水。

08年迅速启动四万亿大放水,14年开启货币化棚改去库存。这一系列的放水动作,不仅拉动了房地产市场,使得房价屡破新高,更使得上证指数在政策执行的次年,股指水涨船高,分别从1600点涨到3400点,从2000点涨到了4600点。

说起来,打砸售楼处只是经济周期中的一个缩影,不过,如今的我们又一次站在了To be, or not to be 历史的十字路口上。几乎所有人都在等待着放水,资本大鳄和股民们期待放水让大盘重回高点,开发商和房奴们期待着放水让房价再创新高。

在是否放水的问题上,原本对立的群体,取得了惊人的一致。

而今天,资本市场翘首以盼的央行降准日如约来临,不过,7500亿的天量放水之下,股市却没有给大家什么好脸色,最终仍以下跌1.5%收盘。

算起来,这轮降准从7号公布到现在,沪指已经跌了10%,所以呢,妄图靠央妈放水续命的各位,还是洗洗睡吧,你大爷还是你大爷,你央妈已经不是你央妈了.......

如今的央妈,已经能够“独立自主”的制定货币政策了。

如果收拢一下最近围攻售楼处的新闻,我们会发现,近期这些项目几乎一色都在三四线城市或者一二线城市的远郊。而这些,也是我今年反复强调的要避开的地区。

这些地区的售楼处被围攻,是因为他们大规模降价,而开发商敢于降价则是因为有足够的利润空间,至于降价的空间则是来源于近期汹涌的涨价潮。

但是,推动这些地区房价迅猛上涨的根源,并不是自身的造血或者吸血能力,而是货币政策下放水的溢出效应。

而当中国的货币政策放弃大水漫灌,进入稳杠杆的阶段,那么这些边缘地区,依靠的溢出水源必然会枯竭,甚至中心地区还会对这些边缘地带产生货币的虹吸效应,再加上房企的决策以及政府的影响,这些边缘地区的房价就会形成一种“薛定谔”的状态。

今天有个新闻,掌管两万亿资产的华融赖小民被双开,第一条就是违背中央金融工作方针政策,盲目扩张。

有趣的是,在刘总刚说完国企改革要“断其一指”后,纪委就把“金融国家队”的赖小民拿出来杀鸡儆猴。在加上刚刚公布的王三运案也牵扯到了刚刚离任的,货币化棚改支持者的国开胡董,恐怕,这也是在给国家队的资金流向指明方向。

至于一二线城市的中心城区的房价。在我看来,从我们在中国制造2025上对美方不退步就能看出来,未来我们会铁了心的发展高尖端的产业。而尖端科技必然意味着产业集群的汇聚,而汇聚也就只能在有规模化效应的一二线城市当中。

因此,在国家队资金流向明确的大背景之下,未来新动能产业所集中的一二线城市,国家队必然会为其保驾护航。努力去守一二线城市核心区的房价,防止出现系统性的崩盘,以影响国家新动能的推动。所以,刚需们在一二线的中心城区买房,也是在赌国运。

即使悲观一点,当寒冬来临时,就像1998年,长江发洪水了,中央政府不可能允许淹上海,也不会淹武汉,于是安徽的三四线城市就得受灾了。

嗯,这就是中心区域和边缘区域的区别.......

自二十年前的房改开始,中国房地产历经这么多年,早已形成了有房阶层和无房阶层的两大群体,有房的就像那些围堵售楼处的,希望房价继续上涨,而没房的,就在高呼房价过高。

目前,市面上高呼房价过高很大程度上是因为“政治正确”。从房地产税这么多年来,推进的这么缓慢,我们就会明白一个道理,有房群体的整体能量,远远大于无房阶层。

但是,从近年来,资本市场的大鳄,被像王八一样捞出来挨个放血,影视大碗的范爷,也得像孙子一样的磕头补税,我们就会明白,在经济的寒冬之下,国家想要事实积极的财政政策,还得降低财政杠杆率,就不得不增加更多的税源。

因此,在房地产税这个问题上,近年来多方力量角力非常严重。

每过一段时间,就会出现高级官员来给房地产。税吹风,譬如今天原住建部的副部长仇保兴就来了一个大鸣大放,说北京空置率在百分之十几到二十,房地产税应该分为四个税征收云云....

虽然官员和学者们纷纷指责房地产泡沫,并寄希望于房地产税能够遏制泡沫,但是巨大的泡沫背后,本质是政府从土地出让到税金获得的巨大利益。

如果让政府做选择题,股市和楼市的泡沫二选一必须刺破,那么他也会毫不犹豫的刺破股市。因为房地产行业为政府不仅提供了庞大的就业,也提供了极其庞大的税收,而更重要的是,房地产这种几乎要将百姓六个钱包都掏空的变相税收,相比于像涨了几毛钱就“民意沸腾”的油价,并不会引发什么民众愤慨。

所以呢,别看万科这几天都在BB活下去,中国房地产这个行业能够像古代的盐铁一样提供巨大的财政收税的行业,绝不会完蛋,只会在供给侧的寒冬之后,剩下几个巨头,然后跟政府走的越来越近,源源不断的为“封狼居胥追亡逐北”提供财政支持。

所以,这两天首个现房销售的深圳龙华金茂府,很可能就是为取消预售制度做预热,将以后买房慢慢改为现房销售。而预售制度一旦逐步取消,这也就意味着依靠着信贷周转的大量房企,将面临巨大的去杠杆威胁,将没有了生存的空间。

只有那些能够拿到整改后国家队旗下廉价资金的巨头们,也将有能力成为替国家“收税”的超级寡头。

因此,从这个角度来看,万科一方面大张旗鼓高呼活下去降杠杆,另一方面却还在拼命的加杠杆拿地,在寒冬中别的售楼处被砸的时候,他还给买贵的客户退钱。这一系列相互矛盾的动作,就很好理解了。

嗯,如果还没理解,说明你的宫斗剧看少了.......

实际上,从本轮的地产调控政策和决心来看,都是超过历史上任何一轮的,因为过去十几年所积累的债务太多了,让我们详细的来看下,过去几年到底发生了什么？

一：过去四年到底发生了什么？

三然迎来了股灾。与此同时,深圳的房价开始异动。我们撰文表示,在国家鼓励城镇化的大背景下,各方都希望二线以下城市待售房产去掉库存,国有资本、产业资本和民间资本纷纷以加杠杆的形式跑步进场,数年之后有可能迎来很大的风险。

首先进场的是国家开发银行向地方政府发放的棚改资金。地方政府对棚户区改造,需要用钱补偿给被改造住所的居民,居民再用补偿款去购买新房,地方政府向开发商收取土地出让金之后,再还给国家开发银行。从2014年开始,为了响应国家去库存、降杠杆的城镇化方向,地方政府们纷纷行动起来,轰轰烈烈的棚改运动开始了,当年的棚改货币化安置比例是9%,2015年来到了30%,2016年来到了50%,2017年达到了最高峰,是60%左右。截止2018年5月,国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。

其次进场的是开发商。融创、万达、碧桂园,纷纷从银行和各种渠道举债,大肆储备土地,以高周转的要求销售楼盘。开发商拍下土地之后,并不是全部以自有资金去支付土地出让金的,而是以土地为抵押,向银行、信托等各种渠道进行融资,支付给地方政府。所以,这几家开发商闻到了去库存的口号之后,迅速行动了起来,以大无畏地勇气,高负债运行,拍下土地,迅速将期房推向市场。这一波,他们赚得盆满钵满。不信,你看这几家公司过去2年的股价走势,就一目了然了。

唯二的例外,一是万科,二是李嘉诚先生。

因为万科从2014年开始,就看衰房地产,喊出地产已经进入白银时代的口号,账上储备了627亿元现金。没想到的是去库存的运动声势这么猛烈,棚改贷款支持的力度这么大,错失了一轮杠杆的牛市。但是塞翁失马,焉知非福呢？在销售额连续被碧桂园和恒大弯道超车之后,万科依然在内部坚定地去杠杆。

李嘉诚先生,从2013年就开始减仓中国地产的配置,连续抛售各大城市的地产物业,一直到2017年基本完成了清仓。历史终将证明,商业巨擘的眼光,是如何依靠不赚最后一个铜板的防卫心态,穿越历史的政治和经济周期,而笑傲商界的。

最后进场的是,买房的居民。

每次回顾股市和房市中,最大多数的民众的行为,我总是能够想起法国哲学家勒庞的著作《乌合之众：大众心理研究》。他认为,集体无意识的群体,缺乏理性,少有深思熟虑,诉诸感情,有如原始人,更多受生物本能影响,易被煽动鼓舞；当情感的磁场迅疾的在人群中传染漫延,积累到一定的量时,很容易流于暴戾。

在明知房价的泡沫已经非常大的时候,会丧失理性的判断能力,并自觉地加入其中,并为自己的行为找到牢不可破的辩护理由,并开始向他人宣传。这是2016年和2017年万人抢房时候的盛况之一。

2016年8房价开始了异动。央行此时公布了3组数据。2016年7月份,广义货币（M2）与上一年同期相比,只增加了10.2%,极大地低于预期；新增人民币贷款4636亿元,其中住户部门贷款增加4575亿元；狭义货币(M1)与上一年同期相比,却增长了25.4%。狭义货币,可粗糙理解为企业的活期存款；广义货币,包含了狭义货币,可粗糙理解为包含了居民的储蓄存款。这组数字明白无误地传递出一个信号：企业在减少投资和扩张,收回存款；而居民在借贷消费,盲目扩张；扩张的方向就是房贷。

根据中国指数研究院的数据,全国居民部门的杠杆率（住户贷款余额/住户存款余额）2018年一季度大概是61%（全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿）。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%,且增长速度非常快。也就是说,这些城市居民的存款余额,还比不过在身背负的贷款余额。如果不允许负债的话,这些城市的居民马上就破产了。

二：房价为什么开始下降了？

根据知名宏观经济学家姜超的研究,以2016年上半年房价为基准进行统计,北京、上海、广州、深圳常住人口分别为2170万、2426万、1308万、1078万人,人均住房建筑面积分别为32、35、28、27平方米,利用这两个变量可以估算得到四个城市的居民住房建筑总面积,再乘以四个城市的住房均价即可得到住房总价值,分别为3.7、4.8、1.0、2.0万亿美元。加总起来就是11.5万亿美元,而美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元,也就是说,中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。

这颗星球上,上一次出现一个国家的少数几个大城市地价能够买下半个美国的故事,出现在日本。后来的故事大家都知道了,日本房价膝盖斩,失去了20年,整整一代人是负资产,为今日的低欲望社会埋下了伏笔。 因此,高房价对整个社会经济的戕害是毋庸置疑的。本来我国有机会在2008年经济危机时一次性解决,出清各种债务毒瘤,但是很可惜,为了保住GDP的数字,四万亿的刺激资金横空出世,饿狼扑食一般流向了房地产,将问题的解决,整整推迟了近10年。而这次,要解决问题的话,会让更多的人付出更惨重的代价。

首先,去库存目标已实现,棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要。今年6月份,国开行总行宣布收回贷款审批权限。缺乏了发动机的支持,棚改居民自然不可能拥有货币资金,去购置新房。地方政府的土地流拍现象开始井喷。

其次,地产商卖,卖！卖！！当初是什么梯子送你上云霄的,总有一天梯子会撤走。春江水暖鸭先知。在国家层面降低各行业负债率的大背景下,万达地产开启了疯狂变卖资产的节奏,恒大地产坐上了贾跃亭的新能源汽车,碧桂园不惜一切代价加大周转率回收资金,万科给自己定下的目标是：活下去！

各大银行收紧对地产开发商的融资支持,没有了银行低息资金的支持,开发商的融资成本就飙升,目前到了10-25%范围的年化贷款利率都能接受,只求快速去化。为了降低居民的负债率,各大城市的限贷、限购措施,已经到了史上最严格的程度。2018年9月13日,北京甚至对公积金的提取政策,调整到了认房又认贷、额度最低、提取要求最高的程度,基本宣告年轻人购房无法启用公积金贷款的程度了。

所有的信号,都指向一个源头,国家在结束已经持续了10年的宽松货币、高负债模式来发展经济的模式了。取消光伏行业、新能源汽车、房地产行业的补贴,打击影子银行里的资金空转,强制资本市场去除杠杆,不惜以死亡一批上市公司的代价,刮骨疗毒。而房地产,则是负债运行模式的重灾区。

未来还有2个重磅级的达摩克利斯之剑,可能会落下。一是取消预售制度,二是房地产税。一旦出炉的话,开发商和房价,绝对会倒下一大片。

至少现在,还晾在高高的山岗上的,只有这3年购房了的居民了。高处不胜寒。

三：未来我们应该怎么办？

2007年,中国的广义货币只有40万亿,而到了2017年就接近170万亿,如果再加上各种影子银行、真实的货币差不多已经超过200万亿了,这相当于过去10年中国的货币总量翻了整整5倍以上。

与此同时,中国经济的实际产出并没有增加那么多。从2007年到17年,中国GDP的年均实际增速大约为8.3%,十年累积下来,2017年中国经济的实际总产出差不多比2007年翻了一倍,但同期的实际货币总量翻了5倍,这就意味着货币的购买力下降了一倍多,货币对内的贬值幅度,每年都接近10%。

于是我们可以看到,过去10年里,新能源汽车行业在造假骗取国家的补贴,光伏行业不思进取每天都想跑部钱进,2018年福布斯富豪榜中国榜单中前五中就有三位来自于地产行业,金融行业从业人员和各色掮客中介赚得盆满钵满。唯一的根源就在于货币超发,奖励举债投机,打击努力工作。

房价现象,终究是个货币现象。

至少从现在开始,我们看到了希望。央行在2018年初明确提出,未来货币低增速,会成为常态；资本市场的上市公司,从实业经营层面和股权融资层面,都在去除杠杆,挤出脓疮；全社会都在挤压负债泡沫,降低负债率,鼓励勤劳致富,知识致富。

之前我们提到,房价下跌,要么是漫长的阴跌过程,要么是暴跌的硬着陆过程。几乎所有人都认为,阴跌过程是最可能出现的,也最容易被全社会接受的形式。但是从最近3个月开发商的动作来看,他们更加愿意以暴跌的形式来完成去化的结果。

对中国老百姓而言,过去40多年,经济一直在高歌猛进,存款数字一直在增加,从整体上而言,没有体会过什么叫做真正的经济危机,也不曾体会到风险教育。面对连续上涨了20年的房地产,大多数人会误以为,房价永远上涨而不下跌,而意识不到,几乎每个国家,在一穷二白基础上迅速发展的时期,都拥有过一段时间房价上涨的黄金时代,只不过万事万物都有周期,只要房价脱离了社会经济发展的均衡速度,而成为了脱缰野马的时候,再负债去驾驭他,很可能面临的就是深渊。

这世界上的资源,只要能够用来公开交易的,存在一个亘古不变的真理：当所有人都强烈看好时,就是价格见顶之时。当所有看多的子弹全部进场以后,原来的多军,只要趋势转跌,便会变回慌不择路的空军。

如果进场的多军,手头的子弹不仅是自己的本金,还带上了倍数的杠杆时,那么当初是怎么上去的趋势,在下跌时就以什么速度还回来。

部分城市的房价下跌了30%,很可能只是个开始。珍惜好你手中的现金,好好工作,量力消费。