买房还是存款到底该如何选，专家提供这样的意见

眼下摆在各位面前的两个事实：一边是房价是手中现金不断被超发的货币稀释，钱越来越不值钱。但房价涨了这么多，现在还继续买房，未来会不会“偷鸡不成蚀把米”?这是很多人无法回避的问题。本文以100万存款为例，试着解开大家的谜团。

100 W存1年定期、2年定期、3年定期收益分别为1.5W、2.1 W、4.1 W。当然，很多人表示，现在选择的渠道比较多，比如各种宝类产品，不仅收益不错，还存取灵活。目前大都在2.4%到4%不等，100 W 1年收益大概在2.4 W到4W不等。这个收益怎么样?应该说比较稳定和安全，但也没什么惊喜的地方。

截止到2019年4月份，全国商品房单价过万城市已经超过80个，也就是说你用100W在这些城市买一套平均价位的房子，顶多买100平米。事实上，由于一个城市版图比较大，许多郊区、郊县拉低了城市整体房价，即使想要在一个均价1W的城市买房，大多时候也不一定能买到好位置。而到大一些的城市买房，100W差不多只能首付3-5成，一线城市基本上就不用考虑了。

从2015年下半年开始，不少城市是从2016年开启本轮房价上涨之路，只要是稍微正常一些的城市，价格翻倍，甚至更多也不在话下。即使如此，楼市也并未因此停歇，在经历2016年国庆以后开启的多番楼市调控，全国的房地产市场在2018年国庆以后降温并趋于稳定。就当一些人认为楼市将步入漫长的调整期不久，2019年开春以来，楼市再次迎来“小阳春”，今年的头三个月，不少人还在半信半疑中观望楼市。直到4月份以后，不少人事实上已经感受到了楼市已经事实上回暖了。

接着相关主管部门接二连三预警楼市，并对新房和二手房市场过热、房价涨幅过快的几个城市进行了点名。这是偶然吗?显然不是，如果说我们在去年底还看不清楼市走向的话，那么开年以后的各城多次土拍显然是楼市再次启动的前兆，无论是安徽三地一连串的高价地，还是苏州曾流拍的地块再次成为抢手货，都预示着面粉推动面包价格上涨的模式会再次到来，而事实说明了一切。对于不少人来说，几月不买房，前面又白忙，当然，这里指的不是所有城市，毕竟不少调整较晚的城市还没来得及反映，也还需要时间。

1.土地财政替代率。从发达国家的经验来看，征收房产税不是为降房价而设置，主要是为土地财政逐步退出后的替代税种。目前除北、上、深等一线城市外，其他大部分城市仍以土地土地出让收入作为本级重要财政收入来源。2017年全国土地收入占地方平均财政收入比为24%，2018年土地收入高达6.5W亿，更是创新高。在可以预计的未来5-8年，绝大多数城市对土地收入的依赖不会出现明显缩减。即使房产税推出，相当长一段时间，也无法取代土地财税占地方税收的主导地位。

2.城市化人口量。从联合国发布的数据显示，到2030年，中国城市化率将达到70%，净新增城市人口约两亿，根据恒大研究院的数据分析，未来10年，这两亿人口中的80%将流向重要城市群和都市圈，剩下的20%散落在各个特色城市。从这个角度看，城市增量人口还会保持一定的水平。

3.货币贬值速度。在2016年前，M2每年以两位数增长，所以，过去十年，我们的实际通货膨胀率在7%以上，也就是说，差不多10年前的100W到今天，如果不做任何投资安排的话，差不多贬值掉一半，即50W左右。从2017年和2018年开始，M2增速大概降了20-30%，与之对应的货币贬值速度也下降2-3成。预计未来5年左右，通货膨胀率在6%上下，比此前低，但现金贬值压力仍大，货币超发速度还会以较高水平保持相当长时间，这是经济发展阶段所决定的。

从以上影响房价的主要因素分析看，未来各城市楼市、房价会继续出现分化，所以，对于抱着不同目的买房也不能一概而论，主要分3类区别对待：

(1)第一类，购房自住者。刚需购房者那是没有选择的，即使你的工作、关系都在鹤岗，那也得买不是，有房才有家，也是你居住、子女上学等必需选择，自住买房是必须的。

(2)第二类，购房保值者。这类人群，主要是不想让手中的闲钱被超发的货币稀释掉，又没有在其他大城市购房的资格，不求买房产赚多少钱，首要的是能够与通胀平起平坐。笔者认为，只要是在三线以上城市，或者在大都市圈内的城市、包括卫星城、经济尚可的小县城和人口大县买房，跑通胀基本是没问题的。

(3)第三类，购房投资者。这类群体手中有不少可观的闲钱，而且也具备在大城市购房的资格，比如子女在大城市上大学，在很多城市是可以直接购房的。很显然，大城市的房产增值能力是最高的，按照联合国预测数据显示，在未来10年还有近2亿人口流入上述城市，目前国家规划的19个城市群中核心城市、省会城市以及部分强三线城市处于城市设计的顶端位置，在这些城市购房或更具潜力。