杭州楼市大热转凉

　　杭州作为浙江省的省会城市，一座自带光环人口刚刚破千万的网红城市。8月4日一条信息引起关注，浙江之声记者走访了杭州多家银行之后发现，杭州目前的房贷额度和房贷利率都已经有不小幅度收紧。

　　可以预见下半年杭州楼市真的要凉了。首先国家会议定调楼市大方向，房企融资被收紧。就在刚刚过去没多久的国家政治局会议当中，国家再一次定调楼市的大方向。7月30日，政治局会议中提到接下来不将房地产作为短期刺激经济的手段。这一句话可以说是掷地有声的，对于无房者来说也可以暂时不用那么绷紧神经，担心短期内房价再次大涨了。因为今年以来不管是世界经济还是国内的经济，整体情况都不是很好。虽然7月份的PMI有所提高，但是PMI值只有49.7，还是低于50%。再加上世界经济又不太稳定，像美国、韩国、印尼、印度等国家都已经降息了。这就意味着国内的经济压力还是蛮大的。在这样的条件下，国家在会议当中还强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。其实也可以看到国家对于楼市调控暂时来说还是有决心的。事实上，国家也确实有所行动。从5月份的“23号”文件开始，国家就通过各种方式限制房企的融资，各种约谈信托机构，严禁商业银行、信托、融资租赁等金融机构违规向房企输血融资。而且现在成效也出来了，流向房企的资金跳水下降。

　　据用益信托的统计数据显示，7月15日至21日投向房地产领域的信托资金规模环比减少了34.58%。7月22日至28日房地产类信托的募集规模环比更是减少50.19%。

　　从这两点中可以看得出来，接下来整体的楼市趋势想要大涨是很难的。

　　一方面今年房企国内债到期数量508只，总偿还量5303.02亿元。此外海外债到期数量66只，规模237.57亿元。所以今年房企的还债压力也是不小的，在这样的基调下房企就需要加速卖房回笼资金了。另一方面各地对于楼市的调控也在严控，像苏州先后4次收紧楼市调控，大连也出台政策限价、杭州也在今年的土拍中第一次设置“限房价、限带装修”。所以目前在国家的楼市严控之下，谁也不敢轻易做出头鸟。2杭州修改土拍规则之后土拍市场降温相比于苏州今年4次收紧楼市调控带来的高关注度，或许很多人并没有关注到在今年6月29日的时候，杭州就在楼市上做了一个大动作，那就是修改土地出让规则。

　　在6月29日当天，杭州发布了9宗土地的挂牌公告，这一次的公告中比较独特的就是杭州在土地出让条件中设置了“限房价和限带装修”两个条件，这两个条件也是杭州的土拍规则中的第一次。限房价和限带装修其实也就限制了房企的拿地金额不可能会很高，为什么呢。限房价那就意味着房企的在销售端的价格被限定，而且限带装修也同时防止了房企七拐八弯通过双合同的方式侧面提高房产的销售金额，所以在这样的条件限制下，那么房企的土拍热情也就大大降低了。

　　如今一个多月之后，杭州的土拍市场也确实降温了不少。下面是透明售房网统计的2018年以来杭州全市的土地成交趋势。

　　可以看到2019年7月杭州全市的出让面积只有247.8万平方米，相比6月份来说已经不只是腰斩了，而且7月份的杭州土地出让面积已经创下了今年的新低。37月成交量下滑，8.5万库存压顶。下面是6月17日到7月28日的杭州二手房成交量，可以看到6/17到6/23期间杭州二手房成交量为1964套，6/24到6/30期间成交量是2119套。但是到了7月份，四周的二手房成交量分别是1711、1756、1711/1832套，相比于6月份各周的二手房成交量相比于7月份数据来说，下降了不少。

　　数据来源：透明售房网

　　而且从挂牌量的角度来看，截至7月31日，杭州的二手房挂牌量有85571套，一周的挂牌净增数量高达1500套。

　　那么在这8.5万套房源的压顶下，二手房成交量又在减少。

　　而且如今杭州房贷利率和房贷额度都在收紧。

　　根据浙江之声记者走访的银行数据，目前很多杭州的银行都已经在按照基准利率上浮8%-10%的标准执行了，同时房贷速度也在放缓，部分客户要等一两个月才能房贷。目前多数家庭和个人都是通过贷款购房的方式购房，也就是付个首付之后，剩余的房款再按月还给银行。那么在这样的情况下，除了房价、面积之外，房贷利率就会是购房总价的另一个重要影响因素。房贷利率和房贷额度的收紧，无疑会对杭州楼市造成一定的打击。

　　总而言之，从上面几个信号来看，杭州楼市真的要凉凉了。