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这几家房企暂停拿地 下半年行业面临压力下一篇
融创中报里的现金流秘密:既快又稳的龙头房企是如何炼成的八月将过,天气见凉。空气中已在漂浮着“金九银十”的气息。
早起的鸟儿有虫吃,开发商营销部门也已经开始飞速运转。
“全国532楼盘,闪购7.8折!”
一声惊雷。中国恒大在“金九银十”的房企促销大战中抢先领跑,全国范围内的降价销售,恒大打响了第一枪。
恒大降价,诚意几何?
开发商营销,套路满满?
最佳购房时机,错过不再?
开发商敲锣打鼓地大打促销牌,但最焦虑的还是买房人。
一、恒大降价,诚意几何?
1、优惠、打折,肯定都有。
首先,打折促销的信息来源是真实可靠的。从恒大的官方APP上可以明确查询到本次促销活动,而参谋长的朋友圈也已经被恒大江苏公司的员工们刷屏——恒大江苏公司旗下的部分城市,共计27家楼盘, 95折买房,推荐成交再享98折。
2、具体有哪些玩法?
参谋长询问了恒大的相关人士,对方表示恒大这一次是全员大营销,从销售到行政、技术人员……都有销售任务。
有员工透露,非专业销售的员工,任务量是一周一套,返利总房款的2%,任务完不成要还要扣奖金。
参谋长表示,恒大的程序猿不好当啊……
在具体的促销规则上,本次恒大促销活动的时间是8月20日至10月8日,不过促销手段还是老三样:
打折、特价房、员工优惠价。
而打折力度又根据具体城市、具体项目以及付款方式等等有所不同。至于宣传中的“7.8折”,恐怕只有极少的房源、在重重条件的限制之下才能满足。
3、够诚意吗?
在参谋长看来,要说恒大诚意十足,恐怕也称不上。因为实际上这只是开发商在“金九银十”这个年末冲业绩关键节点的例行操作。
但你要说它毫无诚意,也不至于。因为对于很多城市来说,即使只是9折或者95折的折扣,反应到一套住房的总价上,也能够为购房者节省数万、甚至数十万的购房成本。
可以确定的是,即使像恒大这样的行业龙头,也的确面临着较大的回款压力,从“全员营销”的任务中就能看出端倪。在现在这种情况下,买房人其实算是“有机可乘”的。
二、开发商营销,套路满满?
参谋长知道,很多粉丝,尤其是对楼市比较关注的,会对开发商的营销手段嗤之以鼻,表示都是套路不信也罢。
打折促销,开发商惯用哪些套路?
1、一是针对部分卖不动或卖的不好的项目,特别是难卖的商业等物业进行打折,越不好卖的折扣越大。
还是以恒大的促销规则为例吧,它在划分折扣力度的时候,就明确了“清尾房”这个选项:
高层去化率50%-60%,98折;
高层去化率60%-70%,95折;
……
高层去化率90%以上,80折。
去化率越高,意味着可选择的空间越小,而去化率达到90%以上,基本意味着项目即将清盘,只剩下被挑剩的少量户型。
被挑剩肯定有被挑剩的原因,这些房源多多少少都存在一些硬伤。
2、二是拉高房价再进行打折,对实际销售价格影响不大。
这个套路不仅仅是在房地产了,在任何行业都很常见。要想知道某个项目的促销是否属于这种情况,最好是这个项目你一直关注,并且对它的价格变动也能基本做到心中有数。如此一来,你才能判断“真打折”是不是“假降价”。
3、三是宣传中的折扣力度在实际情况中被设置了重重门槛,要达到几乎不可能。
比如说,宣传是“7.8折闪购”,但这个7.8折,可能需要你达成“一次性付款”、“商铺”、“员工推荐”、“推荐成交”……等多重条件。
对此,参谋长表示,商家为了吸引眼球,这样宣传也属正常。只是对于宣传中的折扣力度,听听就罢,不必太当真。看看自己真正想买的户型有没有折扣、力度如何才是正理。
三、“金九银十”,买还是不买?
“金九银十”这个说法,不是凭空而来的。参谋长认为,如果买房这件事本就已经在你的计划范围内,那么这两个月,确实是一个不错的上车时机。
为什么?
第一,金九银十往往是楼盘的集中推货期。一般来说新楼盘刚开盘,优惠力度是最大的,可供选择的房源也最多,因此房屋的成交量相对一年中的其他月份会有所增加。
第二,正如上文所说,临近年底正是房企冲业绩的关键阶段,各大开发商花式促销接连轰炸,对于买房人来说,到底还是实实在在的优惠才最具吸引力的。
参谋长也了解到,恒大的这次全国促销,比往年来得更早了一些。
其他开发商的促销,也正在路上,或是已经落地。
比如说7月末,网上就曝出富力地产的一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》;
又比如阳光城员工爆出,第三季度营销工作是首位;
旭辉董事长林中也表示,下半年要做的就是加强销售、加快回款。
参谋长表示,大促销已经在路上,还没有等到的买房人不要心急。
第三,今年的形势有所不同。
为什么这么说?因为往年,伴随着市场成交火热的,往往是房价的应声而涨。楼市热闹的时候,市场情绪也是高亢的、易于煽动的,哪里成交火爆了一点,就会引起房价要涨的无意识恐慌,为市场热度再添一把火。
但今年不一样,参谋长认为今年的“金九银十”,楼市成交量会有增长,但价格上并不会有太大波动。
“以价换量”,大概是真的要发生了。
最后,买还是不买?
其实答案已经显而易见了。本来2019年就有买房计划的,或是计划在近一两年内买房的,是时候了。
不过,还是不要因为花式促销手段就迷失了自己原本的需求,购房者仍然需要排除干扰因素,专注于房子本身。
责任编辑: mengxiangda
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