二手房贷款门槛提高 老房子流动性变差

　　不久前合肥多家银行停贷二手房之后，最近又有消息称沈阳有银行发布了新的限贷门槛：二环以内房屋房龄不得超过20年，二环以外房龄不得超过15年。超过的不能放贷。

　　该消息一出，本就不平静的二手房市场变得沸沸扬扬。

　　当地中介还特意对此规定做了总结：

　　1、只受理60㎡以上的房产;

　　2、二环内房龄不超过20年，二环外房龄不超过15年;

　　3、顶楼二套55贷;

　　4、取消学校区位房差别化;

　　5、政策自9月23日开始执行。

　　目前在大多数城市二手房按揭贷款房龄门槛都是30年，而随着新一轮楼市调控收紧，已有城市将贷款门槛从30年调整到了20年，但是将门槛收紧到15年的城市，却是极少数的。

　　这意味着，年头较长的二手房想要变现的难度开始变大，而老房子的流动性越来越弱，老破小的不确定性也越来越高。

　　01二手房停贷，一石激起千层浪

　　此次风波的起源自然是要归结于合肥二手房“全面停贷”的消息，当该消息走街串巷、漫天飞舞时，合肥官方也终于做出了回复。

　　据人民银行合肥中心支行回复称：二手房“全面停贷”的消息为假，合肥二手房并没有停贷!

　　此消息一出，预想的效果应该是人们能够放下心来，该吃吃，该喝喝，但真正的结果却是让不少的合肥购房者炸了个锅。

　　“别问银行，问贷款的人!问题追查不能本末倒置了!”

　　“停贷了，我都找了好几家银行，都不贷二手房”

　　“我认识的两个等放款都等了快半年了，为啥还没有放款呢?”

　　“不放款才是不争的事实，难道买房的都是炒房一族吗?刚需呢，一刀切了，考虑过刚需吗?先出来预审，又紧接着拒贷”

　　“停贷了，我都找了好几家银行，都不贷二手房”

　　“比如以前100个人贷款，80个人能贷下来。现在100个人贷款可能有8个能贷下来!确实没有停贷啊”

　　“不看广告看疗效，结果就是很久都没有放款，这个是一个不争的事实!”

　　“那贷不到是为啥呢?”

　　事实上，这些银行确实没有一概拒贷二手房，也没有对二手房进行停贷。但是由于二手房的贷款额度严重不足，所以其放款遥遥无期，想要排队不知要到猴年马月了。

　　所以这种情形，虽未停贷，但实则与停贷并没有太多实质性的区别。

　　这件事也足以说明：二手房在调控体系中处于相对弱势地位。

　　02二手房贷的壁垒

　　众所周知，我国住宅的土地使用权是70年(商铺公寓40年)。但是，我国住宅的设计寿命只有50年，而很多房子未必能撑到50年。

　　在最近几年，小区衰败的新闻不绝于耳，很多房子疏于维护，房龄不到20年，但实际寿命早已超过30岁。

　　这其中，不乏部分老旧小区倾斜、坍塌等极端案例，老房子的建筑质量成了二手房交易的最大障碍。

　　目前，90后逐渐成为楼市购房主力，他们的消费观主要以”超前消费“为主，能全款买房的购房者还是少数，房贷门槛的提高，也预示着未来各个城市二手房市场也将设置不同程度的限制门槛。

　　一般而言，住房贷款对房龄的要求是30年(局部地区20年)，而贷款年限与房龄之和不得超过40年(少数城市50年，部分城市30年)。

　　若是房龄一旦超过25年或30年，在大多数城市都将拿不到贷款，只剩全款一条路。即使能贷下款来，这些老房子也会受到其他方面的诸多限制。

　　03新房与二手房之论

　　上述言论并不是说二手房就没有市场，就不能买了。相反，与新房相比，二手房的性价比更高，市场需求更大。

　　新房房价，一般都会透支未来几年的利好，且许多利好都只是空头许诺，无法兑现。

　　而二手房则是所见即所得。尤其是对于次新房来说，与新房的差别并不大，但其价格却要远远低于新房，性价比更高。

　　当然，这只是针对一二线城市来说，对于三四线城市，其情况又有所不同。

　　三四线城市的新房供应量大，但二手房市场却较于疲弱，在这类城市买新房还是二手房并不能一概而论。

　　但其确有着一条核心原则——跟着权力中心走!政府机构外迁就跟着去新区买新房，政府机构不动就守着这些中心。

　　所以，未来买房，不仅要考虑升值空间，更要考虑流动性，尤其要将变现的难易程度放在首位。

　　04二手房限贷的消息到底传递了什么信号?

　　正如大家所熟知，二手房市场一直被称为“兑现市场”或“套现市场”，也被认为最能反映楼市现状的市场。

　　其任何一个环节都不能少，尤其兑现通道受阻时，释放出的信号远比房价涨跌更可怕。

　　虽然二手房停贷的消息为虚，但二手房在调控体系中仍旧处于相对弱势地位，二手房想要变现的难度也在不断加大。

　　对于普通购房者来说，全款买房毕竟少数，就算贷款买不了二手房，大不了去买期房。只不过增加了时间成本，影响有限。

　　但对卖房者来说，无疑是釜底抽薪。卖不出去的，才最为致命。

　　那么对于城区的老破小来说，是否就要立即出手呢?其不能一概而论。

　　1、对于有中心加持的老破小来说，自无需担忧。因为即便贷款房屋房龄调整，甚至说二手房真的停贷了，有意向全款购买的几率也要大于其他群体。

　　2、对于纯粹的刚性居住房，其影响也不大。因短期内不考虑出手，也不考虑后期的升值或者投资，所以大可慢慢等待有缘人。

　　3、为博拆迁而不愿出手的老破小则要思量再三。近些年，因新一轮的旧改早已不再执着于拆迁重建，特别是那些容积率过高的小区、空置率过高的区域更是如此。