融资环境越来越紧 房企开辟多远渠道找钱

　　房地产行业一直是一个资金密集性产业,资金就是房地产企业的"血脉",资金链一旦断裂对房企是非常致命的。2018年开始，融资已经成为房企发展竞争的主要因素。

　　当前房企融资的主要模式有私募基金、信托、开发贷等，这几种模式可以有效帮助房企拿地建设，降低自有资金的占用。随着房地产市场不确定因素的增加及融资渠道持续收紧，整体房地产行业均面临融资难，成本不断上行的压力。

　　融资监管一再从严

　　今年以来，为了防范房地产行业债务风险，政府出台了多项政策，加强了对房企融资的监管，信托、境外债、开发贷等渠道都受到控制。

　　今年5月份，银保监会以一纸23号令震慑了房企的违约融资势头。此后，对于房地产行业的融资监管打开了闸门。

　　今年7月12日，国家发改委发布通知，规定房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;8月7日，银保监下发64号文，重点提出要坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险;9月6日，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5%点，而随后9月11日银保监会主席郭树清在银保监系统会议上，公开喊话要严格遏制房地产金融化、泡沫化倾向;10月11日，中国银保监会也因平安银行义乌分行将信贷资金用于支付购房首付款被罚款50万元;10月12日，北京银保监局发布通知强调严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域。

　　可以看出，最近几个月房地产调控的最大特点是针对房地产金融收紧政策持续发布，从房地产购房按揭贷款到开发商的融资渠道，都有不同程度的收紧。

　　对房地产融资监管，不仅政府多次出台相关政策，相关主管部门也进行多次表态，对于高杠杆的企业来说，融资压力有所增加，但随着房地产融资将被严格管控后，违规融资也在逐渐的减少。

　　房企开启多元化融资渠道

　　房企融资环境的全面收紧，为获取更多资金，各大房企开始采取多元化的创新型融资方式，例如委托贷款、保债计划、拆分上市等，在此同时，融资成本也突破以往。

　　今年9月4日，华夏幸福子公司九通投资与中信信托有限公司签订《永续债权投资合同》，拟通过信托计划项下的信托资金向九通投资进行永续债权投资，投资金额为40亿元人民币。

　　同时，该公司也与中原信托签署《永续信托贷款合同》，中原信托拟设立信托计划，将信托计划项下的信托资金向九通投资发放永续信托贷款，金额为不超过20亿元人民币，信托贷款期限为无固定期限。

　　9月6日，阳光城为旗下持有100%权益的子公司长兴万益投资拟接受华融融德委托恒丰银行北京分行的期限为24个月的7亿元贷款提供担保。作为担保条件，阳光城参股子公司启东光勋房地产名下的土地需要提供抵押，启东光勋房地产100%股权提供质押。

　　9月27日，首开股份发布公告表示，旗下子公司首开中庚投资拟向生命保险资产管理有限公司申请8亿元保债计划，期限2年。由首开股份提供全额全程担保。

　　据了解，保债计划具有期限长、成本低的优势。保债计划属于房企非标债权的一类融资形式(非标债权还包括信托、私募交管计划等)，发起方为保险资产管理公司，通过发行投资计划受益凭证，向保险公司等委托人募集资金。

　　除此之外，随着多家房企开辟酒店、长租公寓、联合办公、粮油、互联网家装等副业，房企也开始在相关领域进行上市动作。

　　根据克而瑞地产研究中心的报告，2018年，有包括碧桂园服务等6家物业管理公司上市，2019年后滨江服务等3家物业管理公司上市。除物业领域外，还有房企在酒店业务上也有上市计划。

　　9月房企融资金额回暖

　　房企融资渠道“五花八门”，为今年9月份融资金额回暖起到一定的促进作用。

　　根据同策咨询研究院监测数据，2019年前9个月，40家典型房企总计融资6130亿元，相当于2018年前11个月融资体量。2019年1-9月，TOP10房企融资同比增加22.15%，增幅最大，也是平均融资额最多的一个梯队。

　　从2019年前9个月的融资中可以看出，9月份融资总量最高的企业为金科股份，融资总量127.65亿元。此外是碧桂园，于境外分别发行了78.3亿元的可换股债券，以及5亿美元的境外优先票据，境内进行了18.5亿元的公司债发行。

　　值得注意的是，从单个企业的融资成本来看，有近一半的房企融资成本较2018年全年上升，融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大，从而拉高了房企整体的发债成本。

　　在房企融资中，龙湖一如既往以从容的姿态应对波动、控制风险。作者梳理龙湖近期的融资信息，截至2019年6月30日，龙湖集团的综合借贷为1400.5亿元，平均借贷成本为年利率4.56%。为规避汇兑风险，公司外币借款始终保持较低占比，并辅以一定比例的汇率掉期。

　　2019年9月9日，龙湖集团有限公司宣布，成功完成8.5亿美元10年期债券发行定价。本次交易最终利差为247.5个基点，相对初始价格指引大幅收窄32.5个基点，最终发行收益率为4.064%，票息3.95%，实现负新发行溢价，实属近期市场罕有。

　　值得注意的是，此次交易创造了近两年来中国民营房地产企业首笔10年期发行、中国房地产企业最大规模10年期发行、中国民营房地产企业10年期发行最低票息和发行收益率以及中资BBB区间评级民企最大规模10年期发行等记录。

　　事实上，对于杠杆率比较高的企业来说，融资压力有所增加，或会导致企业经营上的问题。但是对于经营稳健的企业来说，企业的融资成本依然平稳，通过多元化的融资渠道，融资成本降低依然是趋势。

　　整体来看，无论是那种融资方式，资本都在流向现金流保障系数高、规模大、评级高的一些企业。“大浪淘沙”，随着房企融资能力的强弱，房企行业也正将面临新的洗牌。