2019年12月报｜全年融资总额同比增长9.2%，6家房企成功上市

本月关注

央行重申房地产金融调控，政策释放部分利好

本月13日央行工作会议上继续重申要坚持“房住不炒”定位，统筹做好房地产金融调控，突出金融服务实体经济，因此预期短期内房企的融资环境仍将继续低位运行。然而，随着证监会在13日发布分拆上市新规，降低部分条款门槛;央行在28日宣布将从2020年3月起将存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，以及在2020年1月初宣布降准，预计将会对房企分拆上市和增加销售回款带来利好，一定程度上有利于房企资金链的稳定。

本月房企发债量大幅减少，融资成本环比上升

本月95家典型房企的融资总额为1222.6亿元，环比上升1.5%，同比下降16.3%。本月企业境内外发债总量190.06亿元，环比下降63.3%，同比下降76.0%。单月融资成本9.05%，环比上升2.47个百分点;其中境外债券单月融资成本10.66%，环比上升3.48个百分点，主要在于部分中小房企如佳源国际、银城国际、正商实业等发行了数额相对较大的高成本境外债。

拟上市房企及物业公司为10家

本月房企方面有景业名邦上市，而在房企旗下物业公司方面则有保利物业、时代邻里和宝龙商业正式上市，单月上市公司较多。此外，正荣服务也在期后的1月2日递交上市申请，而汇景控股也在本月通过了上市聆讯。因此截至2020年1月6日，在港交所等待IPO的房企和房企旗下物业公司分别有7家和3家。从2019年整体来看，房企上市的热情依然十分高涨，延续了2018年开始的房企上市潮。

房企和金融机构合作明显增多

本月房企和金融机构的合作大幅增加，较为值得一提的是当代置业和光大信托达成了100亿元的战略合作，双方将会共同搭建绿色产业基金平台，从而促进双方业务多元化发展。除此之外，本月还有中交地产和融创都和金融机构进行了合作。

企业发债

债券发行：环比下降63.3%属于年内低水平

本月95家典型房企的融资总额为1222.6亿元，环比上升1.5%，同比下降16.3%。12月的融资水平虽然同比减少，但本月的融资水平较全年来说属于上游，高于其他8个月的融资额，一方面由于房企面临年关，房企的融资额较于2019年的大部分月份的融资额大，另一方面，由于融资持续收紧，今年年底并未出现像2018年年底的融资大爆发，融资额同比出现减少。分具体的融资方式来看，境内债权融资876.98亿元，环比上升21.8%，同比上升19.2%;境外债权融资额122.15亿元，环比下降5.0%。

2019年全年95家典型房企共募集金额15010亿元，同比增长9.2%，其中境内债权融资7647.39亿元，同比下降0.61%，境外债权融资5723.81亿元，同比上升24.70%，值得一提的是，股权融资同比增长91.18%至498.15亿元，2019年德信中国、银城国际、中梁、新力等上市，融创、富力等企业进行了股权配售。

其中，本月企业境内外发债总量190.06亿元，环比下降63.3%，同比下降76.0%，主要由于2019年1月房企面临偿债高峰期，房企2018年12月发债量较大，同时，本月房企发债水平属于年内低位。具体的融资方式来看，境外债发行量为115.6亿元，环比下降64.7%，发债量仅高于5月和8月。此外，本月境内债环比下降61.0%至74.3亿元;其中，公司债发行量环比下降80.0%到35.3亿元，中期票据发行10亿元，环比上升11.1%。

2019年全年95家房企发债7778.53亿元，同比上升6.45%，其中境内发债同比减少23%至2892.30亿元，境外发债同比增长38.01%至4886.23亿元，今年在融资环境收紧的情况下，境内发债放缓，与此同时，境外发债也受到备案和监管的控制，境外发债的上涨主要得益于年初的房企集中的境外发债。

本月单月融资成本9.05%，环比上升2.47个百分点;其中境外债券单月融资成本10.66%，环比上升3.48个百分点，主要在于部分中小房企如佳源国际、银城国际、正商实业等发行数额相对较大的高成本境外债。2019年房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.11%，较于2018年全年增长0.84个百分点。

具体企业表现来看，12月发债最高的企业为佳源国际控股，发债总量28.25亿元，主要为发行了.056亿美元的境外优先票据;此外，绿城中国发行的5亿元的公司债，利率3.61%，利率较低。

债券期限：本月到期债券类344.69亿元

本月房企有25笔债券到期，金额共计344.69亿元.其中，到期金额最高为万科地产2016年12月23日发行的6亿美元的境外债券，此外，佳兆业集团本月共有3笔债券到期，包含一笔两笔境外优先票据和一笔境外可转债，金额合计47.75亿元，其中一笔境外优先票据的11.63亿港元已于2018年12月提前赎回。

提前关注到2020年1月将有28笔债券到期，金额共计616亿元，环比上涨79%。单笔金额最高的中国恒大于2016年1月1日发行的一笔100亿元的私募债。2020年将有约5572.30亿元债券到期，其中60%集中在下半年。

上市和股票

拟上市企业：排队房企及物业公司为10家

本月没有房企向港交所递交上市申请，而景业名邦已经在本月5日正式挂牌上市。因此截至2019年12月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、汇景控股以及大唐地产7家，其中汇景控股在本月24日通过了上市聆讯。而海伦堡的招股书已经于10月过期，截止12月底仍未更新，未来是否继续申请上市还有待观察。

从2019年全年的情况来看，全年提交招股申请(包括更新招股说明书)的房企共有11家，与2018年持平，房企的上市热情依旧不减。

在房企旗下物业管理公司方面，本月没有房企旗下物业公司递交上市申请，而在期后的2020年1月2日，正荣集团旗下的正荣服务向港交所提交了招股说明书。此外，本月成功上市的房企旗下物业公司较多，本月19日就有保利物业和时代邻里正式上市，30日又有宝龙商业正式上市。因此截至2020年1月6日，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司包括有兴业物联服务、建业新生活以及正荣服务3家。

2019年共有9家房企旗下的物业公司申请上市，超过了2018年的6家。在融资环境趋紧的背景下，拥有物业板块的房企可以选择分拆物业上市，以寻求一个新的融资平台以拓宽融资渠道。再加上2019年香港资本市场对于物业股较为看好，企业的估值较高，上市之后股价的走势也较为不错，因此分拆物业板块上市成为了2019年房企新的一股上市浪潮。

IPO和增发：景业名邦和三家房企旗下物业公司上市

本月5日景业名邦正式挂牌上市，从招股书来看，本次上市募集的资金将会用于现有项目的开发、土地购买以及一般运营资金。景业名邦由于有着雅居乐进行背书，因此上市股份有着众多业界大佬认购。而从目前的经营情况来看，企业在全国共拥有30个物业项目，建筑面积合共约为300万平方米，土地储备相对较少。因此，上市之后的发展仍然面临着较多的挑战。在景业名邦上市之后，2019年已经有6家房企成功上市，与2018年相当，延续了房企的赴港上市潮。

而在房企旗下物业管理公司方面，本月有3家物业公司成功上市：19日有保利物业和时代邻里，30日又有宝龙商业。至此，2019年已有9家房企旗下的物业公司成功上市，相较于2018年的5家几乎翻了一倍，主要是因为2019年房企融资环境趋紧，加上香港资本市场对于物业股的看好，导致房企分拆物业上市更加积极。

在增发配股方面，美的置业于本月11日宣布拟向公司控股股东先旧后新进行股份配售，配售最多4000万股股份，占美的置业现有已发行股本约3.36%，及扩大后公司已发行股本约3.25%。据此，美的置业股份配售所得款项总额预期最多将为7.64亿港元，最少为5.92亿港元，将用于可能的业务发展及投资以及补充集团的一般营运资金。而由于是先旧后新的模式，因此配售及认购完成后美的置业已发行股本将不发生任何变动。 除此之外，富力地产在本月30日宣布新H股配售已经完成，总共配售了2.73亿股配售股份，所得款项总额约为37.35亿港元，将用于偿还富力的境外债务性融资。本次增发股份分别占扩大后的已发行H股总数及已发行股份总数约21.19%及7.81%，对于公司的控制权影响并不是很大，可以认为进行股权融资是主要目的。

股权变动：龙湖入股绿城服务，将持股10%

本月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持，比如世茂、万科、南国置业等。而本月较为引人注目的股权变动当属龙湖入股绿城服务，将通过内部资源买入已发行股份和认购新股的方式持有绿城服务10%的股份，并且委任一名非执行董事。在龙湖物业还没有分拆上市计划的背景下，龙湖入股绿城服务一方面能够获得股权投资收益，另一方面双方可能在品牌或业务上会有相关合作，在绿城服务的推动下也可以对龙湖项目的销售等方面产生促进作用。而对于绿城服务而言，龙湖入股是一种较为不错的集资方式，不仅可以扩大其股东基础，在增发股份之后还可以提高股份流通量，也将为绿城服务的发展提供更充足的资金支持，目前看来是一笔双赢的交易。

股价变动：A股迎来第二支物业股，上市即大涨

本月地产股整体表现较好，在A股和H股都有超过60%以上的地产股在整月出现了上涨。在H股方面，福晟国际在本月的涨幅相对较大，月涨幅为49.49%。自从2019年10月份爆出“破产”传闻导致股价重挫之后，本月传出了世茂拟收购福晟集团地产业务的消息，因此股价持续出现了大涨。而月底福晟出资2.7亿元收购了一个长沙综合体项目，在2020年1月初又拉动了一波股价，企业未来的动向需要关注。

在A股房企方面，本月涨幅最大的是新上市的物业公司新大正，在12月3日上市之后就连续涨停至12日，主要是因为企业是A股第二支物业股，其上市也是证监会对于物业管理行业审批破冰的表现，在物管行业被资本市场看好的背景下上市即大涨，未来是否会有更多的物业管理公司在A股上市也可以关注一下。

其他资本运作

与10月以来房企和金融机构和合作几乎销声匿迹不同，本月的合作明显增多，比较值得一提的是当代置业与光大信托达成了100亿元的战略合作，将会共同搭建绿色产业基金平台，探索“地产+金融”全链条、多层次、一体化的产融合作新模式，从而促进双方业务多元化发展。对于当代置业来说，由于绿色金融是当代置业全价值产业链的重要一环，本次的签约会不断深化企业和光大信托合作领域，从而满足其高速增长的业务和资金需求，在融资环境保持收紧的情况下提前锁定融资额度，减少资金链压力，从而促进企业的发展。