长租公寓：住房租赁期，快速扩张的风险规避

2018年9月11-12日,“2018住房租赁未来创新峰会”在深圳召开。峰会由深圳市城市更新开发企业协会主办,中国房地产业协会城市更新研究中心（联盟）、深圳市城市更新开发企业协会住房租赁专业委员会、青年乐（北京）企业管理有限公司联合承办。建纬（深圳）律师事务所主任、高级合伙人贺倩明律师受邀作了“住房租赁期,快速扩张的风险规避”主题演讲,以下内容系根据主题演讲整理而来。

一、政策刺激下长租公寓市场的快速扩张

以2015年1月6日发布的《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》为契机,全国的住房租赁市场轰轰烈地拉开了帷幕。3年多来,政府陆续出台了一系列的租赁市场刺激政策,具体如下图所示：

上述政策刺激主要体现在几方面：

1.拓展租赁房源供给,包括试点集体土地建设租赁住房,允许将存量商业物业或符合条件的工业物业改造成公寓,鼓励房企将存量房投放租赁市场,实行租售并举。

2.加强金融支持力度,包括鼓励住房租赁贷款,发展住房租赁证券化产品。

3.完善配套政策支持,包括租购同权、税收优惠、建设公共租赁住房等等。在政策的刺激下,长租公寓市场得到了飞速发展,不仅涌现了一批住房租赁专营机构,而且各大知名房地产企业也纷纷进入租赁市场,甚至一度引起各界人士对租赁市场过热的担心。

二、租赁项目获取渠道的多元化

目前长租公寓的市场参与者获取房源的方式大致可分为以下几种：通过公开市场竞拍土地以自行建设租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、改建及改造自有存量项目、收购或租赁存量项目并加以改建及改造。

根据长租公寓市场参与者的资产结构不同,长租公寓运营模式可划分为“重资产”和“轻资产”模式,采取重资产模式的多为房地产开发企业,而诸多热门长租公寓平台,如自如、YOU+公寓等,则采用先通过长期租赁或受托管理等方式获取房源、后改造出租的“轻资产”模式。“重资产”模式下的房源多为“集中式”,其弊端在于前期资金投入成本大,准入门槛高,企业资金回笼压力大；

好处在于由于自持物业,运营管理的风险相对较小,融资工具更加灵活多样。而“轻资产”模式则又区分为“集中式”和“分散式”两种形态,这种模式下,运营商前期沉淀资金较少,可快速拓展市场,但由于缺乏“重资产”模式下的稳定性,其最大的风险来自于物业权利人,尤其是在“分散式”模式下,运营管理的风险相对较大。

城中村是长租寓市场的重要房源。结合现行政策以及开展万科新围仔项目和深业水围村项目的经验,目前在深圳城中村市场中开发商参与城中村长租公寓改造的方式主要有以下三种：

一是委托代建+统租运营模式。该模式下存在两层法律关系,一是开发商与政府的委托代建关系；二是开发商与城中村物业权利人的租赁运营关系。该模式项下,开发商可与政府签订委托代建协议,承接公共部分的维修改造,改造费用由政府承担,但开发商不收代建费；同时,开发商与城中村物业权利人签署改造和租赁协议,统一改造并统一承租改造范围内的物业。

二是“EPC+O”模式。该模式下也存在两层法律关系：一是承包方与政府间的设计、采购、施工承包关系；二是承包方与物业权利人间的运营权管理关系。在该模式下,开发商与政府、物业权利人签署“EPC+O”的一揽子协议,或者开发商和政府签署EPC协议且同时与物业权利人签署物业运营管理协议。

三是代建模式。该模式下开发商不负责运营,只是接受政府委托对城中村项目进行全过程的代建管理。代建企业需要具备相应资质或满足相应条件,例如南山区政府规定代建单位应持有房地产开发企业资质,并具备同等规模的同类工程经验。

三、不稳定关系的风险规避

长租公寓涉及复杂的多方利益关系,除了出租方和承租方之外,还包括政府、建设单位、物业权利人、金融机构、物业公司、装修公司、家具公司和社区服务单位等。

受政策不确定性和市场不稳定性双重因素的影响,以租赁关系为主的长租公寓涉及的利益关系不仅非常复杂,而且存在极大不稳定性,各方主体之间的利益是相互影响、相互制约的。例如,政府作为政策制定者和市场调控者,可以通过政策性住房释放大量的房源,也有权根据市场状况调控房屋租赁价格；

金融机构提供各种金融创新工具促进长租公寓市场的发展,但同时也传递了金融风险；长租公寓的物业权利人可能基于租金价差不平衡而恶意违约、强制收回租赁房源,承租人也可能因恶意拖欠租金、拒绝搬迁而影响租金收益的实现；长租公寓运营商则可能因为装修公司和家具公司的劣质产品而面临侵权索赔和声誉危机。可见,长租公寓市场的风险来源是多方面的。

长租公寓运营商要注意识别运营过程中的各类风险,建立以租赁合同为核心的风控管理体系,防止由于合同瑕疵和租赁标的物瑕疵所带来的合同风险,防范由于政策变化和市场波动所带来的系统性风险。同时,对社会公众担心的长租公寓租客人身财产安全、租客健康等问题保持高度关注和警惕,避免发生“甲醛超标”和“虚假租赁贷”等恶性事件。

四、长租公寓市场需关注的三个要点

长租公寓市场在中国作为一个新兴市场,受政策和市场双重因素的刺激,其蓬勃发展的趋势还将持续,无论是住房租赁专营机构还是房地产开发企业都要抓住时机、顺势而为,把握好长租公寓市场的以下3个特点及趋势：

一是长租公寓市场的竞争是多维度的。长租公寓市场的竞争,不仅是房源的竞争,还包括运营能力、融资能力、服务能力和品牌实力等全方位的竞争。

二是长租公寓市场中的风险是多元化的。长租公寓市场中的风险既有来自市场本身的风险,也有来自政府调控和政策不稳定的风险。

三是未来长租公寓市场将是高度集中的。目前长租公寓市场处于跑马圈地的初级阶段,市场快速扩张,各路资本纷纷进入长租公寓市场。但是,随着长租公寓市场竞争的白热化,很多中小长租公寓运营商将面临巨大的竞争压力,长租公寓市场的并购重组活动将逐步增多,市场将逐步集中,大型房地产开发商和已形成品牌影响力的运营商将成为长租公寓市场的主导力量。