公积金新政“趋严”的必然与保刚需的“必须”

前不久北京公积金新政一出,坊间立刻掀起一阵热议。

　　根据公积金新政,购房贷款首付变高、最高期限下降、首付比例提高、获取高额度贷款周期变长、二套房“认房又认贷”,一系列政策明确显示,未来购房贷款标准趋于严格。

　　市场普遍认为,本次公积金新政传递出了政府坚决调控北京楼市的信号,也在一定程度上符合了“先租后买”的政策导向。特别是在新规中,公积金缴存年限与贷款额度挂钩,意味着在正常情况下可贷满120万元需要缴存11年以上。对此,北京住房公积金管理中心负责人表示,“这主要是为了引导市民合理住房消费,落实‘租购并举’‘先租后买’”。这与前期楼市调控政策导向相一致。

　　然而,在北京购房不易已是老问题,政府调控趋严也不是新鲜事。而与此前一系列政策调控相比,新政的争议之处在于如下几点。

　　一是公积金新政施行后,刚需购房者是否受到明显影响？

　　实际上,与北京大多数地段的高房价相比,公积金120万元的贷款上限可谓杯水车薪,几乎只有四环以外、非重点、小户型（一室一厅或更小户型）的“二手房”购房者才能以合理比例使用公积金贷款,否则或使用“组合贷”的方式购房、或不得不使用高额首付,而这往往超出普通家庭的承受能力。因此,对公积金贷款依赖程度较高的购房者大多数属于刚需群体。

　　不仅如此,刚需购房者可能因“购房可能性下降“而转变为刚需租房者。但问题是,租房这个选项也不容易。目前长租公寓市场正处于初步建设阶段,与庞大的市场需求相比,优质供给仍显不足,甚至即使是满足“质量安全”的合规租房,也是“一房难求”。部分长租公寓曝光的“甲醛事件”仍处在不断发酵过程中。

　　实际上,鼓励“租赁并举”中刺激需求固然重要,但同样紧迫的是要优化租房供给、提供价格合理和安全优质的房源。

　　二是如何评判新政对区域发展的阶段性影响？

　　新政一出,最受关注的就是新政的“挤出效应”。高房价短期难改,租房难也需要一段时间建设来缓解。而在这段“建设期”内,“居住”矛盾的短期激化会不会对中低收入群体,特别是刚参加工作的年轻人以及职位不稳但进入结婚生子状态的群体构成了更高的购房门槛？

　　从短期的实际影响来看,或许“是的”。新政及提高购房门槛的确会影响部分群体的“定居需要”。当然,是否就此会对人才有“挤出效应”,答案不仅仅与房子相关,还会与发展机会、公共设施、文化氛围等多重因素相关。但必须看到,新规是否为留京奋斗的年轻人在住房指标上立了一个“更高的门槛”。

　　从中长期的市场预期调节来看,房贷政策的趋严趋紧有其必然性。此前,基于相对较高的宏观经济增速、稳定预期下的房价上升趋势以及个人职业发展“越来越好”的乐观期待,不少人曾怀有“高收入增长足以支撑眼下较高的房贷”的乐观想法。但是,随着宏观经济不确定因素增多、持续高速增长压力增大、个人职业发展受到多重因素冲击之下,继续按照此前的“惯性思维”贷款而不考虑自身可承受能力,有可能埋下更大的风险隐患。

　　因此,新政在制定的“细节”上或许有值得探讨的地方,但明确的房贷收紧信号也有其必然性。

　　三是新政是否会扩大至其他城市？

　　北京“居难”久,何处安居易？更令市场关注的是,其他城市会不会紧随北京之后调整公积金贷款政策？

　　实际上,早在前几个月,广东、内蒙古、广西、武汉等地已经收紧了公积金提取政策,特别是异地购房、离婚购房等存在违规操作空间之举,但多地也都强调,支持提取公积金用于购买首套住房或二套改善型住房。而无论从楼市格局还是从城市发展需要的角度来看,大多数地区的政策导向与北京仍有不同。从前者来看,北京地区租房市场需求旺盛,而高房价问题多年难解,亟待租售并举新格局建立；从后者来看,与北京地区的“控制新增人口规模”导向相比,多地仍以吸引人才为主。因此,其他城市直接复制或跟随北京公积金新政的可能性不大。但是,对于此前存在“操作漏洞”的一些违规提取、贷款行为,公积金政策的管理也将趋严趋紧。

　　总之,北京公积金新政所释放的楼市政策导向信号是明确的,也有其道理。但值得提醒的是,与商业贷款等多种金融手段相比,公积金制度设计与安排本意上应当更大程度支持刚需购房者。而在“替代性方案”培育尚不成熟的前提下,新政在趋严趋紧的必然下仍要衡量一个“必须”——尽可能保障刚需的权益。