二手房增值税简史

今年是中国改革开放四十周年,在这四十年里,中国人的穿衣、住房、饮食、通讯、出行方式等各个方面都发生了翻天覆地的变化。从城市经济变化、企业等角度回溯了这四十年的征程来回顾一番二手房增值税的简史。

文/刘德科

买或卖过二手房的人,都知道增值税,有时免,有时交,有时交得多,有时交得少。增值税原来叫营业税,过去二十年间,一直在变动,牵引着房价行情。

要抑制房价的时候就这样：2年变5年,差额变全额。

要刺激房价的时候就这样：5年变2年,全额变差额。

但是,最近两年多时间,调控这么猛烈,它竟然纹丝不动,似乎被什么东西卡住了。上一次变动是在2016年2月,引爆了这两年的超大房价行情——那时候还叫营业税,现在已经改叫增值税了。

我们来梳理一下,过去二十年间,它到底经历了怎样的故事。

刺激1999年

财税〔1999〕210号,1999年8月1日起执行

背景：1998年取消福利分房,需要激活商品房市场。

要点：营业税满1年免征,未满1年差额征收；契税暂减半征收契税。

抑制2005年

国办发〔2005〕26号,2005年6月1日起执行

背景：从这一年开始,国家觉得需要系统性地调控房价,是为调控元年。

要点：营业税满2年免征,未满2年全额征收。

关键变化：1年变2年,差额变全额。

抑制2006年

财税〔2006〕75号,2006年6月1日起执行

背景：上一年的调控那么轰轰烈烈,竟然收效甚微,得加药。

要点：营业税满5年免征,未满5年全额征收。

关键变化：2年变5年。

刺激2009年

财税〔2008〕174号,2009年1月1日-12月31日

背景：2008年美国次贷危机,中国只能用四万亿计划来应对,这就需要刺激一下房地产市场。

要点：普通住房营业税满2年免征,未满2年差额征收；非普通住房满2年差额征收,未满2年全额征收。

关键变化：5年降至2年,全额变差额。

抑制2010年

财税〔2009〕157号,2010年1月1日起执行

背景：一刺激房价就上天的节奏,又得抑制一下。

要点：普通住房营业税满5年免征,未满5年差额征收；非普通住房满5年差额征收,未满5年全额征收。

关键变化：2年变5年,差额变全额。

抑制2011年

财税〔2011〕12号,2011年1月28日起执行

背景：房价还是止不住,继续加药。

要点：普通住房营业税满5年免征,未满5年全额征收；非普通住房满5年差额征收,未满5年全额征收。

关键变化：差额变全额。

刺激2015年

财税〔2015〕39号,2015年3月31日起执行

背景：药加得太猛,快挂了,得救。

要点：普通住房营业税满2年免征,非普通住房满2年差额征收；未满2年普通与非普通均全额征收。

关键变化：5年降至2年。

刺激2016年

财税〔2016〕23号,2016年2月22日起执行

背景：好像上一次伤得太重,救的效果不明显,继续加猛药救。

要点：营业税未满2年的,由全额征收改为差额征收；90平米及以下契税均1%,90平米以上首套房契税1.5%、二套房2%（北上广深区别对待,没这么多优惠）。