超10家房企打折促销！不少城市房价下跌

历经3年多的房价上涨,房地产市场似乎已经显现出一些颓势。房价下跌在不少城市都已经出现,「金九银十」的「金九」基本落空。根据 58 安居客房产研究院跟踪监测的全国 50 余个重点城市,目前已经有 10 余个品牌房企推出打折促销活动。预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。

1、超 10 家房企打折促销！不少城市房价下跌

历经 3 年多的房价上涨,房地产市场似乎已经显现出一些颓势。据中新经纬报道,从 9 月中旬开始,久违的打折促销活动开始在各地零星出现,而到了国庆假期,这一现象迅速扩大。但购房者并不买账,观望情绪日益浓厚,一些城市的房屋网签数据也显示出疲软态势。专家认为,2018 年楼市出现了冲高回落迹象,打折或降价现象很可能由点到线再到面扩散。

由于严格的楼市调控政策,环京区域的房地产市场已经十分沉寂。易居研究院此前的报告显示,不管是房价下跌幅度还是库存规模,大厂、香河、廊坊、燕郊等部分环京城市都排在各城市前列。

此外,房价下跌在不少城市都已经出现。住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组 142 个城市大数据房价指数快报显示：与 8 月相比,2018 年 9 月,一线城市、准一线城市及二线城市房价均有所下降,「金九银十」的「金九」基本落空。

上述报告称,9 月份一线城市房价环比下跌 0.27%,准一线城市环比下跌 0.345%,二线城市房价环比下跌 0.506%,三四线城市房价环比微涨 0.177%。不过,对于房价调整的情况,中金公司最新的研报认为,9 月房价并没有出现普遍下降,核心城市的核心区域房价依然坚挺,出现价格调整的多为前期房价涨幅较大的非核心区域。

同时,由于临近年底,在业绩和资金的双重压力下,房企打折促销活动在全国展开。根据58 安居客房产研究院跟踪监测的全国 50 余个重点城市,目前已经有 10 余个品牌房企推出打折促销活动,预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。「以价换量」项目越来越多,成交量保持相对稳定的同时,房价的下行压力会更为明显。

在房地产市场,向来都是「买涨不买跌」,一旦降价成规模地出现,势必影响购房者的信心,观望情绪将有所增加。「多个城市的房地产市场出现冲高回落,房价调整开始从点蔓延到区域,热点城市房价逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续走高。」中原地产首席分析师张大伟表示,热点城市进入「卖不完」的时代,包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等城市,库存均出现环比上升,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。张大伟称,最近大量房企都开始打折促销、加速回款,在这种情况下,打折或降价现象很可能由点到线再扩散到面。

楼市

1、燕郊房子 1 万元/平米无人问津

2017 年 6 月,燕郊全面限购,住宅交易开始转冷。据中国证券报报道,截至目前,二手房价格相比最高点普遍腰斩。不少楼盘从最高点 3.5 万元/平米,跌至目前 1.5 万/平,缩水超 6 成。不少小户型二手房挂牌价为 1 万元/平米,仍然无人问津。

10 月 9 日,中国证券报记者走访了位于燕郊燕灵路口附近著名的「售楼处一条街」。从走访情况看,售楼处整体冷清,不少门店推门进去只有保安。记者在售楼处和中介走访发现,不少楼盘与最高点相比跌幅巨大。以燕郊当地大型楼盘天洋城为例,最高价曾达到 3.5 万/平米,目前报价 1.5 万/平米,跌幅超过 60%。部分小户型房源甚至跌至 1 万/平米。

易居研究院首席分析师严跃进表示,燕郊地区价格大幅下滑,市场需求不足是主要原因。2017 年 6 月限购以来,符合资质的购房者大幅减少,导致住宅交易疲软。公寓项目虽然不限购,但本身属于非主流产品。目前价格没有走低,只是因为可以避开限购。基本是外地投资者在买卖,支撑价格和交易数量。严格说此类产品投资价值不大。本身燕郊二手房项目比较多,也会影响此类公寓项目的投资价值。

企业动态

1、FF 原股东香港提仲裁试图踢恒大出局

据澎湃新闻报道,仅仅度过了 4 个多月蜜月期,耗尽 8 亿美元后,乐视创始人贾跃亭开始谋划将许家印名下恒大集团踢出美国新能源汽车公司Faraday Future。

10 月 7 日晚,恒大健康公告称,贾跃亭向香港仲裁中心提出仲裁,要求剥夺恒大作为股东享有的有关融资的同意权,并解除所有协议。

公告称,恒大子公司时颖于2017年11月30日与 Faraday Future 原股东签订合并与认购协议。恒大在三年内投资 20 亿美元,占合资公司 45% 股份,按照协议约定在 2018 年底前支付 8 亿美元、2019 年支付 6 亿美元、2020 年支付 6 亿美元。恒大在 2018 年 5 月 25 日已提前支付完毕 2018 年底前应支付的 8 亿美元。

2018 年 7 月,原股东提出恒大的 8 亿美元已基本用完,要求恒大再提前支付 7 亿美元。恒大为了最大限度支持合资公司的发展,与贾跃亭签订了补充协议,同意在满足支付条件的情况下,可提前支付 7 亿美元。

公告称,原股东利用其在合资公司多数董事席位的权利操控合资公司,在没达到合约付款条件下,就要求恒大付款,并以此为借口于 2018 年 10 月 3 日在香港国际仲裁中心提出仲裁,要求：1) 剥夺时颖作为股东享有的有关融资的同意权；2) 解除所有协议,剥夺时颖在相关协议下的权利。

分析人士指出,这两项要求若能得到支持,等于贾跃亭可以随意处置合资公司股份,摊薄稀释恒大股份甚至踢恒大出局。这不排除是贾跃亭在难以如期兑现量产承诺、可能失去控制权的背景下走的一步险棋。

恒大健康在公告中回应,公司认为已履行相关协议项下的责任,已聘请国际律师团队,将采取一切必要的行动,捍卫恒大在相关协议下持续享有的权利,保障公司及股东的利益。公司将适时刊发进一步公告。

此前 6 月 25 日,恒大健康公告称,恒大集团以 67.46 亿港元收购香港时颖公司 100% 股份,间接获得 SmartKing 公司 45% 的股权,成为公司第一大股东。这意味着恒大正式入主美国新能源汽车公司 Faraday Future。在恒大集团正式入主 FF 后,恒大方面将委派集团董事局副主席、总裁夏海钧担任 SmartKing 公司的董事长。

而FF实际控制人贾跃亭曾 8 次被列入失信被执行人,目前仍滞留美国。贾跃亭目前仍然是乐视网的第一大股东、实际控制人。

2、华夏幸福平价转手,万科 32 亿接盘环京十幅住宅土地

10 月 9 日晚间,华夏幸福公告,拟与北京万科企业有限公司,就华夏幸福环京区域 33.93 万平方米住宅用地,签署合作协议,暂定交易价款约为 32.34 亿元。

华夏幸福表示,在地产开发项目层面引入万科,是年初所提的全面开放合作战略的具体落实,同时也有利于盘活自身存量项目,优化现金流。各方同意建立长期合作关系,在同等条件下,华夏幸福同意在环京区域的其他项目优先与万科进行合作。

根据公告,万科拟通过收购华夏幸福 5 家项目公司部分股权的方式,合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的 10 宗土地项目。

数据

1、前三季度全国流拍 446 宗宅地,总面积是去年全年的 1.8 倍

今年以来,全国土地市场成交价格及溢价率持续下行,整体降温趋势持续。据经济参考报报道,10 月 8 日,中国指数研究院发布的数据显示,2018 年前三季度,全国 300 个城市各类用地成交楼面均价 2220 元/平方米,同比下跌 8.2%,平均溢价率为 16.1%；其中住宅用地成交楼面均价 3881 元/平方米,同比下跌 6.5%,溢价率为 18.3%,较去年同期下降 21.1 个百分点。

今年以来,各大房企拿地态度普遍趋于谨慎,拿地规模纷纷回落。据统计,2018 年 1-9 月,受监测的 20 家主要品牌房企共拿地 2.2 亿平方米,同比下降 20.9%；累计拿地金额 9534 亿元,同比下降 27.8%。

受此原因影响,今年以来土地流拍加速,零溢价成交地块增多。据统计,2018 年前三季度,全国 300 城共流拍 446 宗住宅用地,总规划建筑面积 5645 万平方米,约是 2017 年全年流拍地块总规划建筑面积的 1.8 倍。「从流拍占比来看,三季度流拍面积占总推出面积的比重为 9.3%,达近年来的最高值」。

观点

1、降准是为刺激楼市？想多了！

近日,中国人民银行决定,从 10 月 15 日起下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率 1 个百分点,当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。房地产市场一向对金融政策十分敏感,此次降准将对楼市产生怎样的影响？

对此,经济日报刊文称,「降准是为刺激楼市？想多了！」文章引述人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼的观点认为,此次降准对房地产市场的影响有限。此次降准并不是大水漫灌,而是属于流动性调节工具的综合运用,而余下资金则与 10 月中下旬的税期形成对冲,事实上增加的流动性有限。

董希淼认为,当前房地产市场受到调控政策的影响更大,银行信贷也有所收紧,今年以来,一线城市房价有所回落,成交有所下降,二线城市房价也有较为明显的回落。未来,房地产税立法的预期对市场有一定影响,整个市场金融供给也将是偏紧的状态,房地产企业特别是中小房地产企业要对流动性变化做好充分准备。

2、9 月后楼市急剧降温,坚定看涨的预期已松动

10 月 10 日,经济参考报刊文《楼市预期「入秋」并非偶然》,认为,当前坚定看涨的楼市预期似有松动。随着天气渐凉,楼市「暑热」出现了「一夜入秋」迹象,部分城市房价回调,开发企业加快资金回笼,投机炒作现象有所消退,我国房地产市场迈出了回归居住属性的坚实一步。这固然是地方政府房地产政策调控升级的效应,但毋庸置疑房价持续快速上涨环境已经时过境迁。当然楼市理性回归的道路可能依然曲折多变,而「房住不炒」仍是保障我国房地产市场长期健康稳定发展的最好注脚。

文章还表示,2008 年应对国际金融危机以来,住房需求的持续释放和社会公众购买力的转移,已明显限制当前楼市稳增长空间。同时,我国经济增长动力将更多依靠创业创新驱动,依靠提高全要素生产率,这与楼市推动经济增长的内在机理存在本质差异。这些情况表明,房价继续上涨的脆弱性已开始显现。当然,楼市预期的松动能否最终转化为促进楼市回归居住属性的动力,还需要进一步观察。但不管怎样,坚持「房住不炒」,是实现房地产市场长效机制的唯一途径。