国家队超200万套公寓要来，3年后中小二房东或将无路可走

　　今年下半年长租公寓遇多事之秋，大家心里都有点“凉凉”，市场环境和各参与主体的心态都变了。作为公寓人，你也对当下的行情感到困惑吗？那么不妨站在行业的最高处，从国家大力发展租赁住宅的大势往下看，或许能找到不一样的视角，重拾信心，有效应对！

　　上海首幅集体土地入市建租赁住宅

　　楼面单价是商品住宅的1/12

　　9月30日，上海土地交易市场第一次公开挂牌了一幅集体土地入市建设租赁住宅。

　　松江是上海市唯一的可采取集体土地入市方式建设租赁住宅项目的区域。从成为集体土地入市试点区域至今，入市的集体经营性地块仅3幅，其中前2幅的土地用途均为商办用地，第3幅即为本次推出的泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块，这是上海市第一次通过土地市场推出集体土地建设租赁住宅项目，标志着上海发展长租公寓跨出了历史性的一步。

　　全国范围而言，“双试点”（集体土地入市+集体土地建长租公寓）地区仅有北京市大兴区、上海市松江区、广东省佛山市南海区和四川成都市郫都区，即仅以上地区可采用集体土地入市方式建设租赁住房项目。

　　北京大兴区集体经营性建设用地使用权作价入股建设租赁住房，北京万科天恒产城建设有限公司拟出资15.86亿元入股瀛海镇租赁住房项目，持股比例为49%，剩余51%将由北京汇瀛恒业有限公司持有。按照万科出资价款计算，楼面单价仅10146元/平方米。

　　上海“双试点”项目起始楼面价仅3100元/平

　　根据出让公告，该地块位于松江区泗泾镇，出让人为泗泾经济联合社，出让面积20166.7平方米，规划容积率2.0，土地用途为租赁住房（R4），出让年限为70年，拟建设租赁住房不低于825套。本次挂牌为无底价挂牌出让，但设立起始价，以增价方式竞价，起始价为人民币1.2503亿元。

　　上海对于该幅集体租赁项目建设，也有一些规定：

　　1、限制租赁住房物业整体或分割转让。

　　2、限制项目公司股权结构及实际控制人变更。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等应按照出让合同约定不得改变，确需改变的，需经出让人或相关管理部门同意。

　　3、限制抵押物买受人的资格。不但禁止受让人转让、销售租赁住房物业，即使是在租赁住房用地和房屋抵押的情况下，抵押权实现时，抵押物买受人资格也须经政府相关管理部门认定，符合租赁住房运营管理要求。

　　4、通过对租赁期限和租金的限制禁止变相出售租赁住房物业。按07-09号地块的《出让预合同》约定，该项目租约原则不超过 6 年，租金水平应不高于市场同类房源租金水平。

　　5、根据泗泾镇SJSB0001单元07-09号地块的《挂牌出让须知》，中国境内的自然人、法人和其他组织均可申请竞买，这无疑为苦于“拿地难”的民营企业提供了一条可行道路。

　　一直以来，土地成本高是长租公寓绕不开的槛。而使用集体土地建设租赁住房，将大幅降低土地成本。以此次泗泾租赁住房项目为例，公开挂牌出让的起始楼面价仅3100元/平。而格力在泗泾拿下的商品住宅地块，楼面价高达37675元/平米，是集体租赁地块的12倍。

　　为赶“指标” 多个城市拼了

　　2020年“国家队”超200万套公寓入市

　　自去年8月份，全国启动利用集体建设用地建设租赁住房试点，目前第一批部署的13个试点城市已全部进入实施阶段。2020年是一个验收成果的关键时间节点。

　　为落实“租赁国策”，多个城市不仅公开了自己的5年计划，而且为了完成租赁指标，在2020年“交差”，各地政府都拼了，正快速推进集体建设用地建租赁住房。

　　粗略计算，到2020年，集体建设用地建设的租赁住房项目规模预计不少于25万套。这并非对商品住房的存量再利用，属于货真价实的增量。

　　据中国指数研究院数据，自2016年11月首宗自持地块成交至2018年9月底，全国共计成交自持地块293宗，可共计租赁住房1082万平米！

　　按照北京（50万套）、上海（70万套）、广州（15万套）、深圳（ “农民房”统一租赁不低于100万套）四个城市的租赁住房“小目标” ，至2020年，中国长租公寓市场新增租赁住宅在200万套以上。

　　接下来，具体看下部分城市在集体土地建租赁住宅的最新进度。

　　《北京》

　　2017—2021年，北京将建设50万套租赁住房。为了完成这个指标，北京将供应1000公顷集体建设用地用于建设租赁住房，建成至少17万套租赁住房。（按60平米/套计算）

　　2017年北京已确定39个集体土地租赁住房项目，建设用地约203公顷，2018年北京将继续供应集体土地200公顷以上用于租赁房建设。

　　《上海》

　　上海“十三五”期间计划供应租赁住房70万套，除了利用集体建设用地建设租赁住房外，上海市还推出了多宗租赁住房用地。据统计，截止今年9月，上海已累计推出38幅100%不可售的租赁地块。

　　《深圳》

　　深圳在试点集体土地建设租赁住房上，主要从“城中村”入手。 “十三五”期间，深圳通将过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

　　《广州》

　　至2020年，广州将新建租赁住房15万套！广州计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平米，每年批准建筑面积按100万平米控制。

　　今年9月20日，广州首批村集体用地建租赁住房试点确定。番禺谢村、花都旗新村、白云长腰岭村将建42.4万㎡，6400套租赁住房（按60㎡/套计算）。广州支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业开展试点项目租赁住房业务。

　　《郑州》

　　2017年初步选定龙子湖北部区域和白沙园区区域设立五个项目，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。今年6月，郑州第一个集体土地租赁房项目已动工，项目规划用地约90亩，分两期建设，一期拟建设租赁房1000套左右，户均建筑面积约66㎡。

　　《佛山》

　　2018年，佛山今年将利用集体建设用地建设租赁住房约2400套，这批租赁住房将主要集中在临近广州的南海东部镇街。预计未来三年南海预计利用集体土地建9000多套租赁住房。

　　目前，丹灶镇新能源汽车产业基地集体土地租赁住房项目已动工，规划建筑面积约10万平方米，预计可提供约2000套租赁住房。

　　《合肥》

　　今年3月，合肥出台集体用地建设租赁住房方案，到2020年提供租赁住房5000套。

　　今年8月24日，合肥首个集体建设用地租赁住房项目开工。该项目预计2020年建成。项目建成后，将以市场化方式运作，租户可以享受“租售同权”待遇，即租房人可就近享受在子女教育、卫生服务、养老服务、社会保险、住房公积金提取等方面的公共服务权益。

　　《南京》

　　到2020年底，南京建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右。按60平方米/套计算，将有5000套。

　　此外，在试点利用集体土地建设租赁住房的过程中，各地也出台了相应的政策体系。

　　 “国家队”来势凶猛意味着什么

　　对本土公寓而言是好事还是坏事

　　当前，租赁试点城市的“国家队”基本入场，成立租赁企业，开发租赁平台。按照既定的目标去扩大，到2020年，“国家队”将是长租公寓市场当之无愧的“压舱石”。这对整个行业来说意味着什么？对中小公寓企业而言，究竟是好事还是坏事？

　　1、企业可以通过联营、入股等方式建设运营集体土地租赁住房项目。对于开发运营能力强的企业这是一个好的机会。

　　2、政府通过“国家队”把全国租赁住房盘子做大，并纳入统一监管，化被动为主动，掌握市场话语权，引导规范化的市场运作，对中小公寓而言，或许也是道必过的槛。比如，租金监管、税务强制执行或许都会来...

　　3、政策导向和国家队的入场，使得行业快速步入正轨，“黑中介、吃押金、暴力退房”等租赁灰色地带会越来越少。

　　4、集体用地大量进入租赁市场，一些原本传统公寓供应量大的城市，租金可能会出现下跌，有些地域的公寓还会面临很难租出去的境况。此前就有公寓老板向公寓次世代透露，拿项目最好避开有政府人才保障公寓的区域。

　　5、资源和政策向“国家队”倾斜，市场竞争加剧，短期而言，将会严重挤压小二房东的生存空间，预计未来3-5年，多数小二房东都会转行。

　　长租行业发展的车轮一直滚滚向前，从未停下。2020年是一个重要的时间节点，也是长租公寓酝酿大变革、大转折的时期。形势大于“人”，顺势而为，强化内功，开源节流，保存实力才是上上策。如果可能、那就走在时代的前面，如果不能、那就同时代一起前进，但决不要落在时代的后面！租赁市场经历“优胜劣汰”之后，每一家具有竞争力的企业，都将迎来春天。