兼顾棚改和调控双重目标

棚户区改造及连续两个三年的棚改计划,是党中央、国务院明确要求,全国统一部署的一项重要工作。刚进入今年下半年时,住建部就明确提出,当下房地产市场发生了变化,必须督促商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整棚改安置政策。相关地区应切实贯彻落实国务院常务会议要求,将相关工作从兼顾棚改、去库存双重目标,调整为兼顾棚改和调控双重目标。

近日召开的国务院常务会议,一项重要议题是部署推进棚户区改造工作。会议指出,要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

棚户区改造及连续两个三年的棚改计划,是党中央、国务院明确要求,全国统一部署的一项重要工作。从近年来的实践看,棚改安置的主要形式,一是安置周转房暂住、待建成后回迁；二是在备选的若干处新建住宅中选择,确定后直接搬入；三是货币化安置,根据原住房面积、人口等因素,领取一定数额的货币补偿,自行解决未来的住房。不同的安置方式各有所长,且因地因人而异。由于前几年一些三四线城市商品房库存严重,货币化安置就成为一些地区棚改安置的重要选项,并在一定程度上实现了棚改安置和楼市去库存的双重目标。

实践表明,持续推进包括货币化安置在内的棚户区改造,确实改善了居民的居住条件,促进了城镇化建设和城中村改造,提升了城市功能和承载能力,并推动了三四线城市楼市去库存,在一定程度上拉动了消费和经济增长。不过,由于货币化安置及相关的一些购房补贴、奖励政策使需求明显增加,使得一些地区的房地产库存显著下降,价格也一路攀升,甚至对冲了以控房价为目标的一些楼市调控措施,导致一些三四线城市在调控背景下房价不降反升,甚至快速上涨,这必然导致包括货币化安置居民在内的所有居民购房成本上升,压力加大。

此外,有些地区在棚改和去库存过程中,也出现了为实现速度、目标,扩大棚改规模并间接拉动了房价上涨的情况。比如,拆掉并没有达到使用期限、条件并不危旧且居住位置较好的房屋,使一些居民不得不用安置款加贷款去购置位置较远的库存商品房。在这样的情形下,要求一些库存不足、房价上涨压力较大的地区尽快取消货币化安置优惠政策,确实是非常必要的。

其实,刚进入今年下半年时,住建部就明确提出,当下房地产市场发生了变化,必须督促商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整棚改安置政策。此次国务院常务会议再次就此提出更加明确的要求,是因为相关政策的调整和落实,既关乎棚改工作的整体推进,更关乎已经持续两年的房地产市场调控能否沿着预定目标推进,并取得全面的实质性成果。相关地区应切实贯彻落实会议要求,将相关工作从兼顾棚改、去库存双重目标,调整为兼顾棚改和调控双重目标。

在棚改方面,各地需要从实际出发,既要抓紧加快推进,也要注意本地实际。确属棚改对象范围的,需要做好计划、加快推进,同时要防止为了实现进度目标,把未到使用年限、条件良好、位置较佳且原住民并不想离开的地区纳入棚改范围。在取消货币化安置优惠政策的同时,要进一步做好实物安置工作。还要把棚改和完善城市发展规划更好地结合起来,可考虑把一些区域位置较好的棚改区继续留作普通住宅,并把回迁作为棚改的一个重要选项。

在楼市调控方面,应该借鉴一些一二线城市的经验。刚需和土地紧张程度远超三四线城市的一二线城市能够奏效的楼市调控措施,在三四线城市应该更能够取得显著效果,关键是一些阶段性去库存措施和货币化安置奖励措施要尽快退出。考虑其商品住宅曾经大量积压的实际情况,一些三四线城市不宜把加大土地供应作为调控重点,应从坚持“房住不炒”定位出发,把调控重点放在遏制投资投机性购房上,如实施差异化限贷限购措施、延长限售时间等,以把炒房资金挤出楼市,更好地满足本地区的刚需和改善性需求。